Gran angular

És creditor?

En cercles juristes es denuncia tot sovint que les entitats financeres no poden instar execucions hipotecàries si han cedit la hipoteca a un fons de titulització

El parer dels jutges s'ha invertit del mes de juliol del 2016 ençà
La cessió de crèdits permet buidar el balanç i complir amb Basilea

L'estampa més negra de la crisi ha estat, encara és, la del desnonament de famílies que no han pogut complir amb els pagaments de la hipoteca. Desnonaments a instàncies del banc, el qual està en el seu dret d'executar la hipoteca, si han transformat aquest préstec en un títol negociable, cedit a un fons de titulització?

A hores d'ara, la polèmica continua ben vigent, amb la intervenció de juristes i organismes com el Banc d'Espanya, el qual justament, el 26 de març del 2015, emetia una esclaridora nota en què interpretava, sense embuts, que, d'acord amb la Llei 19/1992 sobre règim de societats i fons d'inversió immobiliària i sobre fons de titulització hipotecària, “la titulació d'un préstec suposa que l'entitat que el va concedir deixa de ser-ne el creditor, tot i que conservi per llei la titularitat registral i continuï mantenint, llevat que hi hagi un pacte en el contracte, la seva administració”. Aquest document ha estat la base perquè diversos jutges, arreu de l'Estat, en els darrers temps hagin negat legitimitat als bancs per dur a terme execucions hipotecàries. Els jutges, en una vintena de casos, en indrets com ara Montcada (València), Benidorm (Alacant) i Fuenlabrada o Arganda del Rey, van tenir molt clar que, en titulitzar, el banc ja no podia forçar el desnonament del seu deutor. Eren sentències crucials, amb el benentès que pretenien posar llum a un problema de dimensions gegantines: segons dades de la Comissió Nacional del Mercat de Valors (CNMV), institució que s'encarrega del registre de les escriptures de constitució dels fons, el total de les titulitzacions puja a 842.119 milions, xifra que ens indica que una quantitat molt important d'hipoteques atorgades per entitats financeres han estat titulitzades. Només el 2007, es van titulitzar hipoteques per un valor de 141.627 milions d'euros. Fins a mitjan any 2016, semblava que s'havia imposat un consens sobre el fet que, en el cas de l'execució d'hipoteques titulitzades, la venda d'aquests paquets al mercat financer comportava que alguns bancs i caixes no poden ser legítims creditors del préstec, atès que la venda comportava un canvi de creditor. Fins i tot el Col·legi d'Advocats de Barcelona emetia, l'abril del 2016, una nota en què es constatava que “els bancs havien passat a ser merament els «cobradors de quotes» de les hipoteques, sense tenir el suport de garantia d'un bé immoble”.

Sorprenentment, en la segona meitat de l'any, el criteri dels jutges es va capgirar. En reunions com la dels jutges de primera instància de Barcelona, del 15 de juliol del 2016, es va arribar a un altre consens. Ara s'interpretava que, al banc, l'empara la llei –hom invoca la llei d'enjudiciament civil- per instar a l'execució hipotecària, atès que el banc és el titular del crèdit i la hipoteca al Registre de la Propietat. Malgrat tot, no sembla que s'hagi dit l'última paraula sobre aquest afer. L'advocat Óscar Luis Viera, que ha estat molt actiu en la denúncia del que considera una acció il·legítima dels creditors, és a dir, les entitats financeres, considera: “La jurisprudència que estima la manca de legitimació es basa en la cessió del 100% del crèdit i que, per tant, el banc surt del negoci creditici. Quan un banc cedeix els préstecs a un fons, no emet un títol valor del mercat hipotecari, sinó que, mitjançant un contracte privat, el transfereix, cedeix o ven.” Hi afegeix: “Si una entitat emet un títol valor de participació hipotecària i cedeix una part del crèdit, és a dir, fa una veritable partició i participació, continua sent el creditor hipotecari inicial, i continua tenint el control del negoci.” Així mateix, Viera nega que el fons de titulització pugui comparèixer en un procés d'execució hipotecària, com demanen alguns juristes: “El fons de titulització no té personalitat jurídica i no hi ha cap norma que els autoritzi a presentar-se en un procés. I si ells no estan habilitats, tampoc ho pot fer la societat gestora en el seu nom.”

Bona part de la nova argumentació dels jutges es basa en un reial decret, el 716/2009, que desenvolupa determinats aspectes de la llei del mercat hipotecari, per apuntalar el que entenen com una “legitimitat extraordinària” dels bancs per instar a l'execució hipotecària.

L'advocat Josep Àngel Gallegos, que ha participat en diverses causes contra les execucions hipotecàries, nega que l'esmentat reial decret obri aquesta via, i assenyala que “les titulitzacions són anteriors al 2009, així que no poden ser afectades per aquest reial decret”. Al seu parer, “si els bancs mantinguessin part de la titularitat, no hi hauria discussió, però és que han traspassat tot el crèdit.” Gallegos, tot i el sobtat canvi de criteri dels jutges, que ell atribueix a “la pressió dels bancs als jutges, per tal que es tallés el degoteig d'interlocutòries que els eren desfavorables”, creu que encara hi ha escletxes per plantejar litigis i guanyar-los. A banda del pronunciament del Banc d'Espanya, prou esclaridor en la seva opinió, esgrimeix sentències com la del jutjat de primera instància número 54 de Barcelona, del 3 de maig, en una demanda contra Bankia, en què s'afirma clarament que, des del moment que el banc va titulitzar el crèdit hipotecari, el titular passa a ser el fons de titulització. “En la subhasta que clou de fet el procés d'execució hipotecària, el banc ja no pot demanar l'adjudicació, que la llei condiciona al fet que sigui el creditor.” Com que fins ara “en totes les execucions els bancs s'han quedat els immobles, sense ser veritablement creditors, es pot dir que hi ha hagut una estafa processal, i que les adjudicacions es poden denunciar com a il·legals”.

Óscar Luis Viera encara va més lluny, i diu que, en aquest presumpte delicte d'estafa processal, “el jutge és el subjecte passiu d'aquest delicte, atès que és l'enganyat però no pas la víctima”. Com diu, “al jutge, se l'enganya tot aportant un contracte on el banc apareix com a creditor i una inscripció registral on l'entitat apareix com l'hipotecari, però silencia que ha venut la hipoteca. Els jutges això ho saben i, per tant, si diuen el que diuen és que miren a un altre costat, poden ser considerats com a partícips necessaris de l'estafa”.

Hom es pregunta: per què els bancs no s'han estimat més emetre títols valors de participació hipotecària, que els permet conservar la posició de creditor hipotecari de manera indiscutible davant la llei i poden circular fàcilment pels mercats financers? Si han preferit cedir el crèdit a un fons és perquè actualment els bancs estan en fallida tècnica, i una emissió de títols de valors hipotecaris no els serveix totalment, ja que no els permet treure els crèdits dels balanços, cosa que permet complir amb els requeriments del 8% de capital que imposa Basilea III.

El cas català i espanyol, el cas de les titulitzacions a casa nostra troba el seu antecedent als Estats Units, quan el 2007 el jutge d'Ohio Christopher Boyko va deixar ben clar que els bancs no tenien legitimació activa per tirar endavant una execució hipotecària si prèviament havien venut els seus actius crediticis a un fons de titulització. Una acció de la qual, com diu Gallegos, els bancs espanyols en van prendre bona nota per evitar per tots els mitjans que l'acció de la justícia els sigui favorable.

El rocambolesc cas de la família García

La família García va estar pagant puntualment durant 21 anys la hipoteca que havia contret amb Catalunya Caixa pel seu habitatge del barri de la Sagrera. L'entitat, que ja havia fet caixa un cop amb el cobrament del preu de l'habitatge més l'amortització i els interessos, el 2008 va vendre el principal del crèdit al fons de titulització hipotecària MBSCAT1, constituït per la gestora Gestión de Activos Titulizados (GAT), amb la qual cosa tornava a fer caixa, però, això sí, deixava de ser creditor. L'any 2012 va arribar la crisi, que va impactar en els García fins a l'extrem que no podien pagar els 24.000 euros que quedaven per amortitzar. Aleshores, Catalunya Banc, l'any que va ser rescatada amb més de 14.500 milions d'euros, va iniciar l'execució hipotecària al jutjat de primera instància 55 de Barcelona, en una acció que, segons molts juristes, podria ser constitutiva d'estafa processal. I el 2015, en la subhasta de l'habitatge, Catalunya Banc va vendre al final el pis al fons voltor rus Kontur Grup Company 3000. Així feia caixa per tercera vegada. I deixava sense resposta diversos interrogants: Quan el 2012 es va deixar de pagar la hipoteca, Catalunya Caixa va transferir el deute al fons MBSCAT1? Va anotar la gestora del fons com a pèrdues aquest deute? I, si va ser així, per què no era el fons qui reclamava la venda en subhasta per a ell?



Identificar-me. Si ja sou usuari verificat, us heu d'identificar. Vull ser usuari verificat. Per escriure un comentari cal ser usuari verificat.
Nota: Per aportar comentaris al web és indispensable ser usuari verificat i acceptar les Normes de Participació.