Gran angular

Totxo per al que ve de fora

Els preus ajustats, l'alta rendibilitat i la possibilitat d'obtenir la residència han disparat l'interès de la demanda estrangera per comprar habitatges de luxe a Barcelona i la costa

Aquest augment de la demanda estrangera exerceix pressió sobre els preus dels pisos
Els estrangers que s'interessen ho fan sobretot perquè volen viure aquí
Avui el client rus està buscant més vendre que no pas comprar
A Barcelona i a la costa la demanda estrangera continuarà molt activa

El 85% del total de la inversió immobiliària al mercat residencial a Catalunya durant el darrer trimestre del 2015 el van fer compradors estrangers.

Així ho posava de manifest fa pocs dies un informe de la immobiliària Century 21, en què es mostrava que els preus ajustats al sector i per tant competitius respecte d'altres països de l'entorn europeu, la bona rendibilitat i l'atractiu per la ciutat de Barcelona i les localitats de costa són alguns dels factors que sustenten aquest interès del diner estranger per al totxo local.

Segons les xifres del Col·legi de Registradors de la Propietat, els compradors internacionals copen prop del 13% del total de les operacions al sector immobiliari (vegeu gràfic) al conjunt de l'Estat. És un percentatge que duplica el pes que tenia aquest perfil de comprador en els anys anteriors a la crisi, quan es movia a l'entorn del 6%.

Això és així en part perquè el comprador nacional s'ha frenat però també perquè la crisi ha obert noves oportunitats per al capital forà. D'una banda, com s'indica en l'informe de Century 21, els preus i les rendibilitats són atractius, però a més cal sumar-hi l'efecte de l'anomenada Golden Visa.

En el moment més dur de la crisi el govern espanyol va optar per incloure a la llei d'emprenedors (2013) l'opció d'aconseguir el permís de residència a aquells ciutadans estrangers que adquirissin immobles per valor de més de 500.000 euros. Era la mesura desesperada per reactivar la inversió en un mercat residencial que encara no donava el més petit signe de reactivació a pesar de les operacions tancades per grans fons voltors.

A finals del 2015, el govern espanyol havia concedit poc més de mil visats a inversors estrangers. Una xifra que queda per sota de les previsions que en el seu moment va fer l'executiu estatal però que es va concentrar sobretot en els darrers mesos, fet que posa de manifest que l'interès per aquesta eina es va reactivar més tard. Més del 40% d'aquestes operacions es van concentrar a la província de Barcelona.

Per a Alexander Vaughan, soci de l'agència immobiliària especialitzada en producte de luxe Lucas Fox, els que estan impulsant més aquest mercat a la capital catalana són els compradors provinents dels països del Golf i del nord d'Àfrica: “En els darrers dos anys aquest perfil de comprador ha crescut molt atret per la necessitat de diversificar la seva cartera i per l'efecte de la Golden Visa.”

Per a Vaughan el problema d'aquesta mesura especial és que “es va dissenyar pensant sobretot en el comprador xinès” i per això en els primers mesos el seu impacte sobre el mercat va ser més petit, indica el soci de Lucas Fox.

Juan-Galo Macià, director a Barcelona de la firma d'origen alemany centrada també en el segment del luxe, Engel & Völkers, confirma també l'impacte positiu que estan tenint els compradors internacionals en la reactivació de l'activitat, i indica un altre element d'atracció per a aquesta demanda: “A la zona de la costa hem notat un augment considerable d'aquesta demanda estrangera perquè la inestabilitat política fa que aquests compradors no vagin a mirar a altres països que fins ara eren competència.”

Junt amb el protagonisme de les destinacions de costa, l'interès dels compradors estrangers es concentra sobretot a la ciutat de Barcelona, on firmes com Engel & Völkers xifren en el 75% les operacions que protagonitzen en la seva cartera a zones de gran demanda com ara l'Eixample i Ciutat Vella.

Entre les motivacions que mouen aquesta demanda, explica Macià, hi ha l'oci, “compren perquè volen venir a viure aquí i perquè els agrada l'oferta cultural de la ciutat”, però també la inversió pura i dura perquè “la rendibilitat que poden obtenir llogant després aquests habitatges és molt atractiva”. Una rendibilitat que se situa al voltant del 5% i que té per tant poca competència als mercats financers.

Això implica un canvi, explica el responsable de l'ensenya alemanya, respecte a les compres que es van fer en els primers anys de la crisi per part d'estrangers: “El 2012 i el 2013 molts clients venien a Barcelona per motius professionals, en canvi ara estem veient molts casos de compradors que arriben motivats per l'oci, amb la voluntat de passar temporades a Barcelona i de posar en lloguer el pis quan no hi són”, indica.

En aquest mateix sentit Vaughan destaca que a diferència del que ha passat a mercats com Londres, on el centre de la ciutat està pràcticament reservat a operacions d'inversió especulativa per part de compradors internacionals, a Barcelona “els clients estrangers que vénen per interessar-se per comprar ho fan sobretot perquè volen viure aquí, realment no és el perfil típic d'inversor o turista”.

xinesos i àrabs.

Quan es va aprovar la mesura de la Golden Visa per als grans inversors en el mercat immobiliari, l'executiu pensava sobretot en els compradors xinesos i en els russos. Avui, però, aquesta radiografia ha canviat.

Ho ha fet sobretot perquè el client rus, que fa uns anys semblava que ho anava a comprar tot –i realment va ser molt actiu en les zones de costa–, avui està de retirada. El canvi en la situació econòmica del país, l'efecte de la crisi amb Ucraïna i la devaluació del ruble han fet que, com explica Macià, “avui el client rus estigui buscant més vendre que no pas comprar perquè necessita guanyar liquiditat”.

Per contra els xinesos continuen comprant amb força i, a aquests, se'ls han unit darrerament els inversors dels països del Golf. Amb tot el client europeu i el nord-americà continuen sent protagonistes en números absoluts.

Segons les dades del Col·legi de Registradors, els compradors més actius al mercat residencial estatal són els del Regne Unit, que representen un 2,54% del total del mercat i prop d'un 20% de totes les operacions protagonitzades per estrangers. Als anglesos, els segueixen francesos (amb el 8,11%), alemanys (7,65%) i belgues (6,49%).

Les dades dels registradors també posen de manifest que Catalunya és, amb diferència, un dels territoris que més interès generen entre aquests compradors internacionals. El Principat concentra la major part de les operacions, al costat de les Balears, les Canàries, la costa valenciana i Múrcia. La diferència, però, és que en el cas de Catalunya els compradors busquen tant propietats a la costa com a Barcelona.

Una altra qüestió és quin impacte té aquesta pressió compradora de la demanda estrangera sobre els preus al mercat residencial. Per a Alexander Vaughan cal ser prudent i descarta que hi hagi salts importants en producte de segona mà. En canvi, per a les noves promocions de luxe que s'estan planificant a Barcelona sí que preveu un marge de creixement “perquè en aquest segment la demanda és superior a l'oferta i per tant hi ha més pressió sobre els preus”.

Respecte al recorregut per a aquest mercat, el director general de la immobiliària Century 21 per a Espanya i Portugal, Ricardo Sousa, opina: “La Costa Brava, la Costa Daurada i Barcelona ciutat són zones on la demanda estrangera continuarà molt activa.”

Activant el negoci de les agències

Fa pocs dies la consultora immobiliària Forcadell anunciava la creació d'un nou servei enfocat als habitatges de luxe (Forcadell Suite), que pretén captar el creixent negoci en aquest segment de preus elevats, impulsat en bona part per aquesta demanda estrangera. També Lucas Fox –creada a Barcelona el 2005 per dos socis, un anglès i un holandès– preveu créixer amb aquest impuls i duplicar el centenar de treballadors que suma entre les 12 oficines obertes tant a Catalunya com a altres punts de l'Estat. També Engel & Völkers preveu augmentar el seu volum de negoci i passar dels 11 milions d'euros als 15 milions d'euros en aquest mercat.



Identificar-me. Si ja sou usuari verificat, us heu d'identificar. Vull ser usuari verificat. Per escriure un comentari cal ser usuari verificat.
Nota: Per aportar comentaris al web és indispensable ser usuari verificat i acceptar les Normes de Participació.