El mercat penalitza el lloguer altre cop
El preu del lloguer a Barcelona pateix un fort encariment els últims anys i agreuja el problema d’accés a l’habitatge. Una oferta reduïda i molt sensible a les tensions de la demanda local, i ara també internacional, estan darrere del fenomen
El lloguer de pisos a Barcelona està disparat i complica l’accés a l’habitatge als col·lectius més sensibles com ara els joves o els aturats, i en general les moltes famílies que encara no han recuperat la renda perduda amb la crisi.
Els preus dels lloguers han pujat de mitjana més d’un 25% des del primer trimestre del 2014, però en alguns districtes, com ara Sant Martí o Ciutat Vella, ho han fet al voltant del 30%. Després del descens iniciat el 2009 que es va perllongar fins al 2013, la remuntada dels darrers tres anys ha situat el lloguer mitjà a la ciutat per sobre del rècord que es va assolir abans de la crisi. Els contractes formalitzats en el primer trimestre d’enguany tenien un preu mitjà de 845 euros per al conjunt de la ciutat. I la previsió de l’analista immobiliari i professor de la UB Gonzalo Bernardos és que continuï pujant, un 8% aquest any i entre el 4% i el 5% l’any que ve. “S’equivoca qui pensi que això és una bombolla, són causes estructurals les que estan darrere d’aquesta dinàmica i ens hem d’acostumar que viure a Barcelona és car”, ha dit. En relació a Londres, París, Munic o Roma, pagar el lloguer a Barcelona és encara entre un 35% i un 10% més barat.
Quines són aquestes causes estructurals? Bàsicament una oferta limitada en un context de demanda creixent. Si s’hi afegeix que l’administració té poques eines per intervenir en el tauler de joc es pot afirmar que el de l’habitatge és un mercat d’oferta, que vol dir que qui estableix les regles del joc és qui té els immobles. La demanda no té altra alternativa que adaptar-s’hi. La Generalitat ha creat un índex de referència de lloguers, però la seva eficàcia és tota una incògnita.
Oferta.
Però no és l’únic factor. També hi ha pisos que es lloguen a turistes per a curtes estades. Són els habitatges d’ús turístic que també pressionen el mercat. O no? L’Associació d’Apartaments Turístics de Barcelona (Apartur), que agrupa els gestors d’aquests pisos, pensen que no, i van encarregar un estudi a la consultora InAtlas que els dona la raó. El document assenyala que els apartaments turístics (13.555), legals i no, només representen un 1,64% del total del parc d’habitatges de la ciutat de Barcelona (825.000). A més a més, la croada de la Generalitat i l’Ajuntament contra l’oferta il·legal ha fet reduir el nombre total d’apartaments a disposició dels turistes els darrers dos anys, just quan les rendes dels lloguers estaven pujant: “No podem errar en el diagnostic, els preus del lloguer han pujat per molts factors però cap és per la influència dels pisos turístics”, ha dit el president d’Apartur, Enrique Alcántara.
L’estudi d’InAtlas és la rèplica a un altre de l’Ajuntament de Barcelona que es va fer públic el juny de l’any passat i les conclusions del qual indicaven el sentit contrari. Aquell estudi se centrava en la gran distància entre la rendibilitat del lloguer residencial i el turístic. Segons el grau d’ocupació del pis turístic la renda que ingressa el propietari és entre 2,35 i 4,07 vegades superior a la del model tradicional i la rendibilitat mitjana es mou entre el 7,68% i el 13,40%, quan l’alternativa està entre el 3% i el 4%. Si s’afegeixen altres factor com la sensació de desprotecció que té el propietari que lloga a un resident, la temptació a desplaçar el pis del mercat de l’habitatge habitual al de l’habitatge turístic és comprensible. “És evident que el lloguer turístic impacta en el mercat residencial”, assegura Maria Buhigas, coautora de l’estudi amb Duatis Arquitectes.
L’interès internacional per Barcelona és en bona mesura un motor del que està passant. Està darrere del fenomen dels apartaments turístics però també de la reforma de molts immobles pensant en el mercat de compravenda global. Paga la pena girar la vista enrere i recordar que Barcelona va créixer, en un moment de la seva història, sota el model de la propietat vertical, això és especialment així en districtes com Ciutat Vella i l’Eixample. El propietari de l’immoble es reservava el pis del principal i llogava la resta d’habitatges. Paradoxalment aquesta estructura, que en el passat havia dotat el mercat d’habitatges de força unitats en règim d’arrendament, està facilitant ara la compra d’edificis sencers per part d’inversors i la seva rehabilitació pensant en un perfil de comprador de més poder adquisitiu, sovint estranger.
Tsunami inversor.
Certament en el context de tipus d’interès baixos i poques alternatives d’inversió, una part del capital està tornant al totxo. En els darrers anys han proliferat les socimi (societats cotitzades anònimes d’inversió en el mercat immobiliari), uns instruments d’inversió amb avantatges fiscals si els actius adquirits es dediquen prioritàriament al lloguer i es conserven almenys tres anys. L’objectiu d’aquestes condicions és que no alimentin l’especulació, però això no treu que aspirin a una rendibilitat anual respectable entre el 4 i el 6%.
De socimis n’hi ha que tenen carteres variades i altres més especialitzades, però només compren actius en zones de primera classe per assegurar-se la revalorització. Algunes family offices (gestores de grans patrimonis) s’han agrupat en socimis per tenir més múscul i poden cotitzar en borsa.
La pregunta és què passarà quan els vents que ara mouen el mercat inversor en un sentit canviïn i ho facin en un altre sentit? Està per veure, però Miquel Laborde recorda que al centre de Barcelona ni durant el pitjor moment de la crisi va minvar l’interès per comprar immobles.
D’altra banda, la demanda local de privats que volen l’habitatge per viure-hi també està augmentant a mesura que millora l’economia. Tanmateix, no es preveu que factors com la demografia tinguin un paper tan determinant com en cicles precedents, ja que la formació de llars serà menor. Amb tot, la consultora Forcadell calcula que les necessitats d’habitatge a la província de Barcelona seran d’entre les 3.000 i 9.000 anuals.
Habitatge públic.
La previsió és que l’accés a l’habitatge s’agreugi cada cop més.