L’antiga planta de Bacardí a Mollet del Vallès serà ben aviat història i al seu lloc s’aixecarà un modern centre logístic propietat de Segro, un fons d’inversió britànic especialitzat en la promoció i gestió d’actius immobiliaris que també té la plataforma logística que el gegant del comerç electrònic Amazon ocupa a Martorelles. Els 67.000 m² de nova oferta logística no arribaran al mercat fins al 2020, però no li faltaran pretendents. Des del 2014, la demanda de naus especialitzades en l’activitat logística no ha deixat d’augmentar, en alguns casos relacionada a l’auge del comerç electrònic, en d’altres, al creixement del consum de les famílies i en d’altres, a la imparable activitat exportadora. Sigui per la raó que sigui, la construcció de plataformes logístiques torna a ser un bon negoci, i els inversors s’hi han llançat de ple. Fons d’inversió nacionals i internacionals i les socimis –societats d’inversió que cotitzen en borsa–, han trobat en la demanda creixent de naus modernes adaptades a les noves necessitats de la cadena logística un filó on posar els diners i obtenir bones i segures rendibilitats.

Només en el primer trimestre d’aquest any s’han contractat uns 186.000 m² de naus logístiques, un 50% més que en el mateix període del 2017. D’aquesta superfície, el 82% és de nova construcció, i la major part estan concentrades en la segona corona de Barcelona, és a dir, entre els 10 i els 40 quilòmetres de distància del centre i resseguint l’autopista AP-7. Proximitat a grans nuclis de població i d’infraestructures de transport són les dues característiques més valorades pels clients. Una enquesta recent a un centenar de directius del sector logístic elaborada per Prologis, un dels grups més actius a l’Estat en la promoció de naus, revelava que la prestació que més ha variat en els darrers anys a l’hora de sol·licitar un immoble és una proximitat més gran a infraestructures modals i nusos de vies terrestres (55%), seguida de l’acostament a grans zones urbanes (47%).

Una altra de les característiques dels nous desenvolupaments és la dimensió: “Els inversors estan buscant solars grans que van del 20.000 als 50.000 m²”, explica David Oliva, director d’industrial i logística de la consultora CBRE a Barcelona. Sovint aquests projectes de gran envergadura és fan claus en mà, és a dir que promotor i usuari final van de bracet de tal manera que l’inversor s’assegura l’operació amb un contracte. Però com que la demanda és tan elevada, molts dels nous projectes s’han desenvolupat a risc, això vol dir que la societat promotora comença la comercialització quan la nau ja està en construcció. En un mercat en què els preus del lloguer estan pujant, aquesta fórmula deixa més rendibilitat a l’impulsor, que sap segur que no tindrà problemes per trobar llogater.

En aquest context de confiança i creixement, que es va iniciar el 2014 després d’uns anys de crisi marcats per l’excés de producte en el mercat, la situació actual és de gairebé plena ocupació a la primera i segona corona de Barcelona, amb només un 1,5% de superfície disponible, segons assenyala Oliva. Ara bé, a finals d’aquest any i principis del 2019 es preveu que arribin al mercat uns 328.000 m² de nova oferta ubicada principalment a les comarques del Baix Llobregat i dels dos Vallesos, que podrien animar el mercat. El problema, segons reconeix el consultor de CBRE, és a mitjà i llarg termini, perquè als inversors ja fa temps que els costa trobar sòl amb les característiques abans esmentades i a bon preu per poder garantir unes rendibilitats mínimes.

Veient aquest panorama, que no és nou sinó que reprodueix un dèficit històric de Catalunya, alguns inversors privats han optat per reconvertir sòl industrial en sòl logístic, com és el cas de Segro amb la planta de Bacardí. Però és una resposta limitada i lenta. El director general de Cimalsa, Isidre Gavin, opina que l’obsolescència de molts dels polígons industrials de Catalunya ha de permetre, en el marc del pla de regeneració en marxa, aixecar nous espais per a la logística, “però és una línia de treball lenta que no és per a la demanda d’avui”, assegura.

Per això la iniciativa privada fa crides reiterades al sector públic perquè desenvolupi nou sòl per a usos logístics. En l’enquesta de Prologis abans esmentada, el 75% dels directius reconeix que hi ha un problema de disponibilitat de sòl en els principals mercats logístics de l’Estat, però que aquest és molt més “greu” a Catalunya que a Madrid. “La falta de sòl està limitant les operacions logístiques a Catalunya”, assegura Gustavo Cardozo, director general de Prologis Espanya. En aquest sentit, va reclamar l’acceleració dels tràmits i les obres del quart cinturó: “És una infraestructura vital, no només des del punt de vista viari, sinó també per al desenvolupament de projectes logístics i industrials i per descongestionar l’AP-7.”

“A Cimalsa plorem amb els mateixos ulls que l’inversor privat -diu Gavín-; estem patint les conseqüències d’un Estat incomplidor que ens empobreix.” A més del quart cinturó -en l’endarreriment del qual també té molt a dir el mateix territori afectat-, a la ment del director general de Cimalsa hi ha també el Corredor Mediterrani, que és la gran aposta logística del govern de Catalunya i que no s’acaba d’enlairar. En el curt termini, l’empresa pública de promoció i gestió d’infraestructures logístiques disposarà de 700 hectàrees d’espais per ser ocupats, ara bé, allunyats de les zones de més demanda i vinculats amb una intermodalitat plena d’incertesa, de moment. Les plataformes Logis Empordà i Logis Montblanc estan en la recta final, mentre que la segona fase del CIM el Camp i la primera del Logis Penedès s’estan tramitant, i hi ha en fase d’estudi una plataforma al voltant de l’aeroport d’Algüaire i una altra a Abrera, que està cridat a ser un enclavament logístic estratègic, perquè hi conflueixen l’AP-7, l’A-2 i la B-40. Gavín reconeix que segurament l’administració s’ha despertat més tard que la iniciativa privada, però assegura que els problemes de finançament públic no hi han ajudat.

Ara bé, altres administracions tenen a l’abast respondre a la demanda de sòl logístic a Barcelona i el seu entorn més proper.