Quan tot va deixar de ser així
El dret preveu l’excepcionalitat de la pandèmia amb la ‘rebus sic stantibus’
En paral·lel als salvavides econòmics que els governs han llançat al mar de la desesperació per socórrer les empreses més afectades pel confinament (ERTO, ajudes directes, línies de finançament, etc.), la justícia també ha acudit a l’auxili dels negocis amb una doctrina jurisprudencial de nom i emprament molt rars: la rebus sic stantibus, que es podria traduir com ‘mentre les coses siguin així’. Gràcies a aquest principi s’estan evitant, en les actuals circumstàncies, alguns procediments de desnonaments de negocis en locals de lloguer i modificant els termes del contracte quan no hi ha acord entre propietaris i llogaters sobre la revisió de les rendes i altres despeses.
La rebus complementa i condiciona una altra llatinada, aquesta més coneguda: la pacta sunt servanda, que constitueix una pedra angular del nostre ordenament jurídic, del nostre sistema econòmic i, en certa manera, del nostre codi ètic: significa que allò que es firma s’ha de complir. En la mesura que la rebus és l’excepció a un pilar del dret que, en condicions normals, és inapel·lable i universal, només es pot invocar si esdevenen circumstàncies molt extraordinàries i imprevisibles que soscaven la base objectiva del negoci de manera radical i onerosa. Una pandèmia entraria dins de les anormalitats de pes que justifiquen el fet de rescatar la rebus del més profund del dret.
Com s’ha dit, aquesta expressió ha estat invocada en alguna sentència d’alts tribunals de justícia en el passat -concretament durant la crisi del 2008- i, per tant, forma part de la jurisprudència, però no es pot trobar en el redactat del dret civil o mercantil. Aquest fet en dificulta l’aplicació. Diverses iniciatives parlamentàries a Catalunya i a Espanya han intentat que la doctrina dels alts tribunals es convertís en llei, sense èxit. Per la seva banda, el govern català ha preferit no obrir de moment aquest meló. Això malgrat que diverses institucions jurídiques han instat a la reforma. “Una llei seria molt útil per establir si hi ha d’haver un mecanisme de negociació, i que reguli el parèntesi mentre no hi ha acord i la manera d’interpretar el canvi de la base econòmica d’un contracte”, explica Cristina Vallejo, secretària de la junta de govern del Col·legi d’Advocats de Barcelona (ICAB).
El que sí que va fer la Generalitat és aprovar el decret llei 34/2020 de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, en base al qual molts contractes han modificat les condicions pactades de la manera següent: reduint a la meitat la renda si l’activitat ha hagut de cessar per les mesures preses per aturar el virus, i proporcionalment, si el negoci ha continuat funcionant parcialment (a la pràctica se sol pactar una reducció de 35%).
Ara bé, no tots els propietaris accepten rebaixes ni tot els llogaters estan d’acord amb aquests criteris. Això pot passar quan l’establiment està a les anomenades zones prime, llocs cèntrics pels quals paguen rendes molt elevades. Aquests negocis, bàsicament comerços, restaurants o hotels que viuen del turisme, han vist com la seva activitat desapareixia o es reduïa a la mínima expressió. Sense ingressos, continuar pagant la meitat de molt, és una càrrega massa feixuga, tot i la rebaixa, de manera que el conflicte pot acabar als tribunals i és aquí on entra en lloc la rebus sic stantibus.
Unificació de criteris.
Aquest gest dels jutges ha ajudat a posar negre sobre blanc les regles del joc i les conseqüències de no arribar a un pacte extrajudicial de reducció de rendes.
De moment, no són gaire els procediments que ja s’hagin resolt i tinguin sentència. Una de les primeres va ser la del 8 de gener del jutjat de primera instància número 20 de Barcelona, que va resoldre a favor d’un hoteler que va interposar una demanda de revisió d’un contracte d’arrendament, davant la impossibilitat d’arribar a un acord amb el propietari, que només acceptava moratòries en els pagaments. La jutgessa del cas va condemnar l’arrendador a rebaixar el 50% de la renda i la resta de despeses en quedar acreditada la situació “d’excessiva onerositat sobrevinguda”. En aquest sentit, Vallejo destaca la importància de l’informe pericial econòmic: “Si no vas al jutjat amb un bon peritatge econòmic que justifiqui l’impacte de la pandèmia en els comptes, tens poques possibilitats”, assegura. El jutge també pot tenir en compte si el propietari del negoci s’ha beneficiat d’ajudes públiques per fer front a la crisi.
Cal veure com s’acaba incorporant aquesta doctrina a la legislació amb vista a crisis futures, però, de moment, ja comença a tenir efectes en els nous contractes de lloguer, que, en alguns casos, ja preveuen com solucionar aquestes situacions excepcionals.