Impacte de la superilla en el comerç: Gràcia com a model
Un informe que hem elaborat a Eixos.cat en col·laboració amb API Catalunya prova d’entendre quina pot ser l’evolució del comerç un cop s’implantin les superilles a tota la malla de l’Eixample de Barcelona.
Com que el projecte de les superilles és pioner a nivell mundial, no resulta fàcil establir un marc de referència i trobar casos comparables que ens permetin anticipar quina serà l’evolució del pla.
Per simplificar, i a risc de semblar auto-referencials, hem pres com a model una estructura urbana que fa gairebé dos segles que existeix i que, com demostrarem, té moltes semblances morfològiques amb la proposada superilla.
De fet, hom podria pensar que, qui va gestar la superilla, s’hi va inspirar força, precisament, perquè ho tenia molt aprop.
Parlem de la Vila de Gràcia, una vila independent fa 175 anys i, ara mateix, un barri dins del districte barceloní de Gràcia.
L’antic nucli urbà de la Vila de Gràcia, ara un barri dins del districte barceloní de Gràcia, té una geometria amb un ordre senzill i característic.
La unitat o cèl·lula urbana mínima, l’illa, la formen els blocs de vivenda que es distribueixen al voltant d’una plaça central. El conjunt resultant té unes dimensions molt semblants a les d’una illa de l’Eixample, però amb carrerons que permeten accedir a la plaça interior.
Diverses illes s’agrupen i formen una superestructura o superilla. Al perímetre d’aquesta superilla, de muntanya a mar, hi passen els torrents i, de Llobregat a Besòs, les travesseres. Al perímetre es concentra el trànsit interurbà/inter-superilla i, a l’interior, s’hi fa vida de barri.
Per a l’estudi hem triat la superilla gracienca central, que va del Carrer Astúries a la Travessera de Gràcia, de muntanya a mar, i de Gran de Gràcia a Torrent de l’Olla, d’oest a est.
Composició comercial.
Hem agregat les dades de composició comercial en dos indicadors o categories principals: comerç no-quotidià (equipaments per a la persona, per a la llar, cultura i lleure) i la resta d’activitats comercials (restauració, serveis, quotidià).
Hem fet servir mapes de calor per tal de permetre una lectura intuitiva de l’indicador de no-quotidià.
En primer cop d’ull al mapa 1 ja ens permet observar que la distribució de l’oferta de no-quotidià, lluny de ser homogènia, tendeix a concentrar-se, precisament, a les vores de la superilla: Gran de Gràcia, Torrent de l’Olla, Astúries, Travessera de Gràcia. La resta, principalment quotidià, serveis i restauració, es concentra a l’interior de la superilla.
A la imatge hi hem superposat un rectangle vermell amb les dimensions de la superilla de l’Eixample (9x9 illes d’Eixample). Com es pot veure, la superilla gracienca i la de l’Eixample són de dimensions comparables.
Oferta immobiliàrial.
Hem descartat les dades de les ofertes que no especificaven, almenys, la via on era el local comercial en lloguer. Amb les dades restants, prop de 200 ofertes, hem fet un mapa de calor (mapa 2), que mostra la concentració geogràfica de les ofertes per a dues franges de preu: preu de lloguer igual o per sobre de la mitjana de preu de totes les ofertes estudiades (=18,59 €/m²); preu de lloguer per sota de la mitjana de preu de totes les ofertes estudiades (<18,59 €/m²).
El resultat del mapa d’oferta per sobre de la mitjana és visualment molt clar. L’oferta “cara” de lloguer tendeix a localitzar-se majoritàriament a les vies que fan de vora de la superilla gracienca.
Per si això no resulta prou convincent, mirem el segon mapa, el de l’oferta “barata” de lloguer:
Com es pot comprovar amb un simple cop d’ull, l’oferta de lloguer “barata” fa un salt a l’interior de l’illa (mapa 3).
Però encara hi ha més. Si comparem el nombre d’ofertes del perímetre, 38, amb el nombre d’ofertes de l’interior, 19, també observem que a l’interior hi ha la meitat d’ofertes. Tenint en compte que el nombre total de locals comercials a l’àrea d’estudi és d’uns 600 i que es reparteixen a parts més o menys iguals entre interior (48% dels locals) i perímetre de superilla (52%), això també pot ser molt significatiu. Un nombre menor d’oferta comercial, amb un parc de locals comparable, sol ser indicatiu d’una menor demanda i, per tant, d’una menor centralitat comercial, tal i com hem suggerit en anteriors estudis on analitzàvem la rotació comercial.
Conclusions.
És això bo o dolent per al comerç? Depèn. Si s’ha tingut en compte en el desenvolupament del model i se’n fa un desplegament curós, que no trenqui completament l’homogeneïtat de la malla de l’Eixample, se’n pot minimitzar l’impacte o, fins i tot, potenciar el teixit comercial pre-existent.
La nostra impressió, tenint en compte que aquest estudi tan bàsic que hem fet és el primer que es publica sobre aquest tema, i la manca de debat públic sobre aquest tema concret, és que no s’ha estudiat l’impacte del model suficientment. Que ni tan sols s’ha incorporat un model comercial, ni que sigui tan bàsic com el que hem construït per aquest informe, al model urbà de la superilla que s’està implantant.
Pensem que l’aplicació de l’actual model, el que hem pogut capir per la informació publicada al web municipal i a partir d’observar les primeres superilles implantades, no té gens en compte aquestes consideracions tan bàsiques i que, per tant, està abocat a tenir un impacte negatiu, quan no desastrós, sobre el teixit comercial pre-existent. Ignorant el pre-existent, o tenint-ne una imatge desenfocada, difícilment el podrem respectar.
Aquesta certesa, i la preocupació que comporta, és el principal motiu que ens ha portat a publicar aquest informe, elaborat amb recurs propi i amb total independència. Estem convençuts que no fem tard, i que aquestes consideracions, i les que se’n deriven, es poden incorporar en el pla de desplegament de la superilla que ja és en marxa. Encara no és tard.
