L'anul·lació de les clàusules sòl per falta de claredat
El Tribunal Suprem el 9 de maig de 2013 ha publicat la primera sentència relativa a les clàusules sòl dels préstecs hipotecaris, declarant que aquestes clàusules han de ser anul·lades per ser considerades abusives, quan els bancs i les caixes no hagin proporcionat als clients completa informació sobre el seu contingut i abast econòmic, tant en la fase prèvia a la subscripció dels contractes d'hipoteca, com en el moment de subscripció del contracte.
Fins a la data, les entitats financeres, amb molta freqüència, no facilitaven cap informació sobre la inclusió de la clàusula sòl en els fullets informatius dels productes hipotecaris que oferien, en els quals solament ressaltaven el baix diferencial a aplicar sobre el tipus de referència (habitualment l'Euribor) i a més solien oferir importants rebaixes sobre el diferencial, en cas de contractar diversos productes de l'entitat (plans de pensions, assegurances…)
Aquestes rebaixes sobre els interessos a pagar pel client, majoritàriament, mai no han arribat a traduir-se en una rebaixa de la quota hipotecària, ja que a pesar d'haver contractat els clients els diversos productes publicitats, per efecte de la clàusula sòl s'ha aplicat el tipus mínim obligatori, ja que en realitat la hipoteca no era d'interès variable, com constava en l'oferta i en la mateixa escriptura de préstec hipotecari, sinó un préstec a un interès fix mínim obligatori, i variable a partir del tipus establert com a sòl de la hipoteca.
D'aquesta forma, els bancs i caixes es cobrien i garantien per assegurar-se que no afectés els seus ingressos la previsible baixada dels tipus d'interès.
El Tribunal Suprem en la referida sentència ha declarat, a més, que l'existència d'un sostre o tipus màxim era presentada pels bancs com una aparent contraprestació, sense que això es correspongués amb la realitat, ja que la clàusula sostre era usada pels bancs per desinformar els clients, aparentant una distribució equilibrada de riscos per a ambdues parts que no es corresponia amb la realitat.
La veritat és que, en molts casos, els clients de les entitats financeres no van tenir coneixement de l'existència de la clàusula sòl en el seu préstec hipotecari fins que, en baixar els tipus d'interès, van veure que no s'abaratia la quota de la seva hipoteca; prova clara i evident que si bé la clàusula sòl estava consignada en la seva escriptura d'hipoteca, aquesta havia estat inserida en el seu contracte sense cap informació prèvia, i fins i tot en el mateix contracte es trobava emmascarada entre infinitat de clàusules, sense cap tipus d'explicació sobre la importància i la transcendència econòmica del tipus fix mínim que se li imposava, quan la veritat és que li suposava al client un perjudici econòmic de desenes de milers d'euros durant tota la vida de la seva hipoteca.
anul·lació.
Podran ser considerades falta de transparència i claredat en l'obligada informació que havien d'haver realitzat les entitats financeres situacions com les que es descriuen a continuació:
- Si no constava el sòl en el fullet publicitari d'oferta.
- Si l'entitat financera no va remetre oferta vinculant o la va passar a la signatura el mateix dia de la signatura del contracte davant notari, si la clàusula es troba camuflada en l'escriptura entre l'exhaustiva quantitat de clàusules d'un contracte d'hipoteca.
-Si l'entitat financera li va fer contractar productes complementaris per rebaixar el diferencial, sense explicar-li que mai no seria operativa la rebaixa per sota del tipus mínim fix establert (sòl).
- Si no li van facilitar una simulació de les quotes que pagaria.
- Si no se li van oferir altres productes de l'entitat, sense aquesta clàusula.
- Si no se'l va advertir que aquest producte podia no ser adequat per al perfil del client.
NO RECONEIXEMENT.
Declara que la regla general que quan s'anul·la la clàusula d'un contracte han de quedar anul·lats tots els efectes que hagi produït, no ha de ser aplicable en aquest cas per concórrer-hi especialíssims motius que determinen que, si bé la clàusula s'anul·la i deixa d'existir, això no dóna dret als afectats a recuperar els diners pagats en virtut d'aquesta clàusula, i això, per motius de seguretat jurídica, bàsicament degut al fet que la clàusula sòl existeix des de fa moltíssims anys i durant molt temps va estar acceptada i no va ser qüestionada fins als últims anys; i a més perquè l'anul·lació no es produeix per motius d'il·legalitat de la clàusula, sinó per falta de claredat i transparència en la informació.
INTERÈS PÚBLIC ECONÒMIC.