El ‘boom’ de les residències d’estudiants
Inversors i operadores internacionals estan dinamitzant un sector que fins ara no despertava cap interès. A Barcelona hi ha més d’una desena de projectes en marxa, la majoria al 22@
Des de la segona meitat del 2018 i, sobretot, al llarg del 2019, hem assistit al naixement i eclosió d’un nou sector i objecte de desig per part dels inversors immobiliaris: les residències d’estudiants. Tant és així que, segons alguns càlculs, Catalunya, però sobretot Barcelona, podria doblar l’oferta de llits disponibles el 2018, amb tots els projectes que es van concretar l’any passat i els que hi ha en desenvolupament per a aquest 2020. De tal manera que es passaria de cobrir a penes el 15% de la demanda estimada a arribar al 30%. Això malgrat les limitacions que hi ha a Barcelona sobre nous allotjaments que no tenen altres ciutats de l’Estat que comparteixen aquest fenomen com ara Madrid, Granada i València.
L’extensió i la posada al dia de les residències d’estudiants reforcen el rol de Catalunya com a destinació internacional per estudiar i significa l’entrada de nous actors en el sector: bàsicament inversors i operadors de fora d’Espanya. S’ha de veure si el nou producte que ja comença a arribar al mercat és ben acollit pels estudiants, que fins ara majoritàriament s’inclinen per compartir pis.
L’existència d’una demanda latent sustenta el boom, però no l’explica. Hi ha altres factors que ajuden a entendre millor el perquè i el perquè ara. D’entrada cal pensar que, fins fa poc temps, les residències d’estudiants i els col·legis majors eren institucions dependents d’universitats, fundacions o ordes religiosos, sense ànim de lucre i a partir d’un model sovint concessional, de baix rendiment i, en conseqüència, de poca inversió: “Aquest producte tradicional estava obsolet i la propietat, força dispersa, fins al punt que el propietari amb la cartera més àmplia era l’empresa Resa, que només tenia el 10% del total”, explica Álvaro Soto de Scals, responsable del Grupo Moraval, promotor d’una nova residència de 238 places al carrer Pallars del 22@ de Barcelona.
Un sector bloquejat i difícil de reciclar és el que es troben els primers inversors internacionals que comencen a arribar a la cerca d’oportunitats després de la crisi. També els primers operadors procedents del Regne Unit, els Estats Units o Holanda, àvids d’exportar la seva experiència després de consolidar els mercats nacionals respectius. El desembarcament no era, doncs, fàcil perquè calia “crear producte”.
Paradoxalment el tret de sortida van ser operacions de compra de producte existent. La primera va tenir lloc el 2015, quan l’operadora holandesa TSH (The Student Hotel) en plena expansió per tot Europa va adquirir dues residències del BBVA, una al Paral·lel i l’altra al 22@. “Va significar un abans i un després”, assegura Nick Wride, director de living i actius alternatius de la consultora JLL, que va fer d’intermediària en l’operació. El 2017 va tenir lloc la compra de les residències de Resa (unes 9.300 places) per part de la gestora immobiliària dels Estats Units Greystard en aliança d’empreses amb les gestores de fons Axa i CBRE. Greystard es va convertir així en la primera operadora de l’Estat i de Catalunya, i des d’aleshores no ha parat d’augmentar la cartera. També aquell any, la gran operadora britànica GSA va adquirir Nexo Residencias, que tenia diversos centres a tot l’Estat, entre els quals dos en construcció a Barcelona, que el Peuat havia paralitzat i que finalment es van poder estrenar l’estiu del 2019 amb dos anys d’endarreriments: l’un al Campus Sud de la UB i l’altre a prop de Sants Estació. Christopher Holloway, director general de GSA a Espanya, explica que el pla de la companyia per créixer era començar comprant desenvolupaments d’altres, i ara continua promovent producte propi (han comprat un terreny al barri de Sant Gervasi per fer una residència pròxima a les universitats privades de la zona alta) i en un futur aspirant a la gestió d’immobles d’altres. Holloway està pensant en les moltes residències que s’estan projectant a la zona del 22@.
Llançats en estampida, després de les operacions corporatives, molts inversors estan apostant per aquest barri. Un dels més actius és la societat formada pels fons britànics d’inversió immobiliària Henderson Park i Hines, que obriran dues residències en aquesta zona, una de 750 places i una altra de més petita al carrer Cristóbal de Moura. També en el triangle que formen l’avinguda Diagonal, la Gran Via i la rambla de Prim -que està adquirint una certa especialització en aquest producte- s’aixecarà una altra residència d’estudiants que ha disposat dels serveis de la consultora 3 Capital per a la compra del solar. És una zona que permet trobar terrenys i té a prop els campus de la UPF i la UB Besòs. Xavier Robert, soci de la firma, reconeix que el sector també s’està movent per una “certa moda o tendència”, la mateixa que també està impulsant l’interès pel cotreball.
Un estudi publicat al juny per JLL posava xifres a aquesta “moda”, comptabilitzant fins a 11 projectes i 4.557 places en desenvolupament en marxa a Barcelona, davant de Madrid, amb 8 i 2.773, respectivament. Des del juny, la xifra no ha parat d’augmentar i encara hi ha projectes per concretar.
La pregunta és si hi ha mercat per a tothom. Barcelona té una població de 171.849 estudiants universitaris, el 15% dels quals són internacionals. Els desplaçats que necessiten allotjament s’estimen en uns 70.000. Els pisos compartits han estat tradicionalment l’opció més sol·licitada. Però els preus oscil·len d’acord amb l’oferta i demanda del mercat de l’habitatge, de tal manera que entre el 2015 i el 2019 les rendes del lloguer han augmentat un 38,5%.
Així avui dia compartir pis és més car; però també més fàcil que fa uns anys. Noves plataformes digitals han anat substituint l’antic suro d’anuncis de la facultat i ara trobar company és a un clic de distància. Vanguard Student Housing és la gestora de pisos d’estudiants de 3 Capital, amb unes 400 places de diversos propietaris. El seu responsable, Xavier Robert, pensa que les residències estan pensades per a estudiants de primers cursos, els pares dels quals assumeixen el cost de l’allotjament, o estudiants de postgraus, màsters o doctorat. “Això limita la demanda a entre un 20% o un 25% com a molt dels 70.000 estudiants que necessiten allotjament”, assegura.
En aquest sentit, els preus són clau per orientar la demanda. Llogar una habitació per a estudiants en un pis compartit pot representar uns 456 euros de mitjana (2019), segons el portal pisos.com; l’oferta tradicional de residències es mou al voltant dels 713 euros, segons JLL; en canvi, part de la nova oferta està posant en el mercat places a preus elevats. Així, per exemple, Nexo Residencias opta a atreure el segment de la demanda de la part alta, segons reconeix Holloway. A la residència Aleu, per exemple, els preus comencen a partir de 1.100 euros al mes sense IVA en habitació amb bany compartit, amb tots els serveis, neteja, manteniment, gimnàs, etc. Però poden arribar a més de 2.000 euros per a un estudi prèmium. El responsable de Nexo explica que reforcen molt els arguments de la seguretat i del confort, aspectes que agraden especialment als pares. Aquest és el primer curs que funciona aquesta residència i Holloway diu que el 80% són espanyols i que el grau d’ocupació és segons les expectatives, sense especificar quin és.
Per al grup Moraval, les expectatives de preus d’alguns promotors no s’ajusten a la realitat del mercat: “Les rendes de la gent no estan pujant, nosaltres defensem que el producte ha d’estar en sintonia amb els preus existents”, diu Soto de Scals.
Rendibilitats.
Un dels càlculs que s’han de fer és que a Barcelona no és possible compatibilitzar l’ús com a residència d’estudiants amb el turístic durant els períodes de vacances, com sí que pot passar a altres ciutats. Fet que pot acabar condicionant la rendibilitat de determinat producte.