És el cas de Santa Perpètua de Mogoda, que ha llançat una estratègia per atendre les problemàtiques d’accés a l’habitatge des de molts fronts, un dels quals és l’urbanisme, mitjançant la modificació del pla general d’ordenació urbana (PGOU) per atendre els canvis d’usos dels baixos comercials, que està en procés d’aprovació. La localitat està rebent persones que fugen de Barcelona i dels preus de l’habitatge a la gran ciutat i es desplacen a la primera i a la segona corona metropolitana. Fan pujar, així, la demanda i pressionen el mercat. L’aparició d’habitatges en baixos n’és una conseqüència.

Sergi Fernández, primer tinent d’alcaldia i regidor d’Habitatge, explica que ja fa temps que el consistori observa que el fenomen s’està intensificant: creix el nombre de sol·licituds de llicència de nous habitatges on abans hi havia botigues, amb possibilitats de prosperar o no, i també hi ha més deteccions d’infrahabitatge al marge de la legalitat, promoguts per particulars o empreses que compren a preu de local buit i lloguen a preu d’habitatge amb una reforma mínima. Des del 2021, l’Ajuntament ha obert 151 expedients per canvi d’ús, alguns dels quals han rebut el vistiplau municipal i d’altres, no, tot i que podria ser que funcionin com a tal –admet Fernández–, fet que genera un deure de vigilància creixent al consistori. “Volem convertir la regressió del comerç en una oportunitat per satisfer una necessitat d’accés a l’habitatge, que ens interpel·la com a localitat, però mirant de protegir la botiga de proximitat que funciona”, explica. Això vol dir que l’Ajuntament de Santa Perpètua preservarà determinats eixos comercials assenyalant en quins carrers es toleraran canvis d’usos i en quins no. També establirà criteris per a les reformes definint una capa que se superposarà a la normativa existent, com ara el Codi Tècnic de l’Edificació, i, per exemple, no s’acceptaran pisos de menys de 40 metres quadrats. I finalment acompanyarà la nova oferta d’habitatge per tal que una part sigui públic, protegit o de preu regulat.

La mesura podria suposar una oferta nova de 300 habitatges –calcula l’Ajuntament– per a una població de prop de 26.000 habitants. Fernández insisteix que és una mesura més, però que pot afavorir la contenció dels preus. De retruc, s’aborda el descontrol d’una pràctica que pot tenir greus conseqüències futures: “Molts dels infrahabitatges no es podran legalitzar mai, perquè els incompliments urbanístics són molt difícils de desfer, es consoliden perquè tenen un procés judicial obert, en definitiva perquè hi ha un impediment administratiu molt farragós del qual hi ha qui s’aprofita per lucrar-se i posa en perill moltes vegades les persones que hi estan vivint, ja que no hi ha cap garantia que la reforma compleixi amb el codi tècnic que vetlla per la seguretat de les persones”, explica.

La iniciativa de Santa Perpètua de Mogoda està sent observada des d’altres municipis metropolitans que, en més o menys grau, comparteixen la problemàtica, però no hi ha constància d’accions per actuar coordinadament. Això malgrat que alguns col·lectius reclamen harmonització i proactivitat a l’administració.

És el cas del Col·legi Oficial d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida (Cafbl), que ja fa temps que reclama una flexibilització de les normes per fer més fàcil que un baix comercial pugui esdevenir habitatge. El seu president, Lorenzo Viñas, demana “valentia” a les administracions per relaxar la normativa i que més locals comercials puguin ser transformats en habitatge, modificant, per exemple, aspectes com ara l’altura mínima que ha de tenir el sostre o la densitat dels edificis. En aquest sentit, hi ha una figura urbanística que limita el nombre d’habitatges d’un edifici a partir del càlcul de la densitat màxima de metres quadrats residencials. Es pot donar el cas que un local compleixi les normes d’habitabilitat però que no pugui tenir cèdula d’habitabilitat perquè la densitat de l’edifici ja no admet més superfície residencial. Aquesta limitació també afecta els pisos més grans de l’Eixample de Barcelona susceptibles de dividir-se en dos. “Cal un pacte que, d’una banda, relaxi les normes perquè no siguin tan estrictes, que tinguin uns marges suficients, i, de l’altra, que faci que el propietari es comprometi a llogar a un preu taxat determinat”, explica Viñas. El Cafbl estima que hi ha poc més de 16.000 locals comercials tancats a la ciutat de Barcelona, dels quals, amb la mirada que proposa el Col·legi, la meitat podrien ser transformats en habitatges: “Demanem a l’administració treballar plegats, perquè si en menys de deu mesos uns 8.000 habitatges entren al mercat, l’afectació sobre els preus seria tremenda”, assegura Viñas, que pensa que aquest tipus d’habitatge en baixos pot ser una oferta atractiva per a persones amb mobilitat reduïda o d’edat avançada.

Ara bé, l’informe Mapa de locals comercials de les ciutats espanyoles de més de 300.000 habitants de l’observatori econòmic Eixos.cat qüestiona l’impacte real d’aquesta mesura. Els autors van censar més de 250.000 locals en dotze ciutats, entre les quals Barcelona, i en van detectar uns 50.000 de tancats o buits, uns 20.000 dels quals estarien ubicats en zones que els autors consideren poc o gens favorables des del punt de vista comercial. Si almenys la meitat poguessin aconseguir la cèdula d’habitabilitat, la quantitat es reduiria a 10.000: “L’impacte que tindrien tots els locals buits persistents convertits en habitatge en el mercat immobiliari residencial seria reduït (menys de l’1%) i puntual (fins que s’esgotessin els buits persistents). Per tant, els locals buits persistents de les dotze ciutats ni són un problema sistèmic ni són la solució al problema de la falta d’habitatge”, conclou l’estudi.

Amb independència de l’abast real d’una mesura d’aquest tipus, Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, reconeix que una de les grans dificultats que presenta l’actuació és que no admet una mobilització de recursos a l’engròs perquè la propietat dels locals està atomitzada i això la fa poc atractiva per a les administracions, sobretot les més grans: “L’Ajuntament [amb referència al de Barcelona] ha fet una priorització d’accions i els locals no són a dalt de tot; intenten mobilitzar coses que tinguin un impacte molt gran, i, tot i que qualsevol esforç és positiu, no estem parlant d’un sol propietari que té 10.000 locals a Barcelona, fet que voldria dir un únic interlocutor a qui convèncer,” afirma. No obstant això, Homedes aplaudeix plans com el de Santa Perpètua de Mogoda i el de Sant Just Desvern, localitat on va néixer la immobiliària que recentment ha decidit abordar aquesta qüestió. En aquest municipi del Baix Llobregat s’ha optat per definir un marc d’actuació per a les sol·licituds de canvi d’ús. Sempre que el local no estigui situat en un eix comercial, el consistori agilitarà els expedients si l’habitatge es posa al mercat com a lloguer assequible i, en cas de venda, s’haurà de pagar un cànon.

Quan un municipi és favorable a facilitar que els baixos comercials es converteixin en habitatges, ràpidament s’activen les immobiliàries de la zona que hi veuen negoci. “El que nosaltres hem fet és analitzar els locals que coneixem i contactem amb els propietaris per proposar-los que facin el canvi si tècnicament és possible, i semblaria evident que, en vista de la possibilitat de rendibilitzar uns baixos que fa temps que estan tancats, hi hauria una resposta majoritàriament favorable, però hi ha moltes reticències sobretot pel tema d’haver de fer inversions”, explica el director d’Amat Immobiliaris. En aquest sentit, la firma està estudiant instruments de finançament de les reformes perquè no sigui una barrera als canvis.

Quan Luis Ruiz va trobar el local que ara és la seva llar, i abans de comprar-lo, va encarregar un estudi a un arquitecte per assegurar-se que complia tots els requisits que estableix el Codi Tècnic de l’Edificació per aconseguir la cèdula d’habitabilitat. Paral·lelament, va demanar un informe urbanístic previ –així s’anomena– a l’Ajuntament de Cornellà. Es tracta d’una consulta oficial que va certificar que la densitat de l’edifici encara permetia dos habitatges més. Són dos documents de naturalesa purament tècnica, però que són bàsics per tirar endavant la compra del local i la reforma. Però mentre que el primer és fàcil i ràpid d’aconseguir després d’una inspecció ocular per part del professional, el segon pot trigar i això dificulta molt els passos posteriors del projecte: “No hi ha un termini de resposta, per la qual cosa depèn de cada ajuntament”, es lamenta Ruiz.

De cara a finançar l’obra de reforma, tenir la confirmació oficial que serà un habitatge és clau, perquè la perspectiva del banc canvia. Actualment les hipoteques per comprar un habitatge poden arribar al 80% del valor de taxació, en canvi, per finançar l’adquisició d’un local, només arriben al 50%. Aquest fet limita el nombre d’actors que es poden moure en el món de la transformació de locals comercials: normalment són inversors que tenen capacitat financera però que miren molt el preu. I també condiciona el tipus de reformes, que sovint són molt bàsiques. També perquè molts baixos en transformació s’adrecen a un públic que no pot aspirar a un habitatge més convencional.

Quan aquestes transformacions es mouen en el terreny de la il·legalitat, els esforços per adaptar el local per viure-hi encara són més limitats, així com la falta d’escrúpols dels promotors, amb casos en què s’entra dins del terreny del delicte. Aquesta setmana la policia municipal de Santa Coloma de Gramenet i el servei de disciplina urbanística i llicències de l’Ajuntament han aturat dos projectes il·legals dels anomenats “pisos rusc” en antics comerços tancats de la localitat, amb més d’un centenar d’habitacions sense ventilació i en condicions inadequades d’habitabilitat. Les obres no tenien els permisos requerits i els treballs per construir un total de 116 habitacions infringien les normatives urbanístiques vigents.

Sembla poc probable que es pugui fer marxa enrere quan un local comercial deixi de ser-ho. Per això és una intervenció que molts municipis es prenen amb moltes reserves. David Nogué, fundador d’Eixos.cat, adverteix de les conseqüències negatives que pot tenir sobre el valor dels habitatges una actuació que faci desaparèixer l’oferta comercial d’una zona: “Hi ha una relació directa entre el valor immobiliari de l’habitatge i la presència de comerç al voltant; convertir una àrea en 100% residencial i 0% comercial, transformant locals en habitatge, redueix el valor immobiliari de la zona”, assegura.

Els intents perquè algunes activitats econòmiques que tradicionalment s’han desenvolupat en habitatges (consultes mèdiques, advocats, arquitectes, etc.) baixin als locals i alliberin espais per a les famílies no ha acabat de funcionar. I la pregunta que cal fer-se és si cal mantenir locals en carrers secundaris que fa molts anys que estan tancats tenint en compte que els hàbits de compra estan canviant de manera irreversible.

En aquest sentit, Oriol Cesena, director de la consultora Focalizza, especialitzada en comerç urbà i desenvolupament local, reconeix que ha arribat el moment d’acceptar que hi ha locals amb la persiana abaixada que són difícilment recuperables per al comerç: “Cal censar els baixos comercials de la localitat, identificar els llocs on hi ha més concentració i, a partir d’aquí, fer política de reactivació dels locals buits, però, des del meu punt de vista, només en aquestes zones”, proposa.

Cesena, que col·labora amb molts ajuntaments en la dinamització comercial, assenyala que les botigues tancades en un carrer comercial suposen un factor de discontinuïtat que penalitza tota l’oferta perquè la fa menys atractiva; per això és més sensat concentrar els esforços en els eixos, però adverteix: “El que hem de fer és cirurgia específica, o, dit d’una altra manera, no operar tota l’esquena perquè ens fa mal; abans cal veure si hi ha una vèrtebra específica que hem de treballar, i d’això se’n diu eix comercial de proximitat. A partir d’aquí, cal donar un ús residencial a la zona dels voltants? És una opció interessant a estudiar si la ciutat té problemes d’habitatge.” Però no només. “Es poden buscar usos culturals, socials, suport a l’emprenedoria, que reforcin la identitat del municipi”, diu.