Mercat hipotecari en espera de norma
El mercat de les hipoteques, pendent d'un nou marc de regulació, genera algun dubte sobre si podrà mantenir el seu ritme de creixement
Els consumidors insisteixen que han de tenir capacitat de negociació
Els bancs avisen que hi podria haver una bombolla en el sector de lloguer
La nova llei vol evitar que algunes ofertes d'hipoteca es facin a pèrdues
El mercat serà més sa amb les reformes, més convencional
El mercat hipotecari genera sensacions contradictòries. Els registres de l'INE ens informaven que fins al gener, el nombre d'hipoteques registrades sobre habitatges creixia a un bon ritme del 15%, per al febrer, i per primer cop en els darrers mesos, hi ha una reculada, concretament d'un 2,7% respecte del mateix mes de l'any anterior per a tot l'Estat, un 0,7% en el cas de Catalunya, amb 3.891 habitatges hipotecats, un 8,6% menys que el gener.
Són les repercussions del lleuger encariment de les hipoteques, pel canvi de tipus variable a fix? Aquesta “inseguretat jurídica” que constantment renuncien els màxims representants de les entitats bancàries, a les portes de la nova regulació hipotecària? Perd atractiu, com s'insinua des d'alguns cercles financers el mercat espanyol?
Per a Maica López, responsable de continguts del comparador CrediMarket.com, malgrat tot no hi ha dubtes: “No creiem que el fet que les hipoteques s'hagin encarit suposi un fre a la seva comercialització o una pèrdua d'atractiu, ja que corresponen a una evolució del mercat.” En funció de l'entitat, les pujades durant aquests darrers mesos han estat d'entre un 0,05% i 0,5%. Com afegeix, “les hipoteques a tipus fix sempre han existit, si bé és cert que aquí no tenien l'impacte d'altres països europeus, com França o Alemanya.” Després de tot l'enrenou de les clàusules terra, s'han trobat els interessos dels bancs, que potencien el tipus fix “perquè amb elles milloren els marges que obtenen amb les hipoteques variables en un moments en què l'euríbor està sota mínims i, a més, han de fer front a despeses derivades de sentències desfavorables: clàusula sol o retorn de les despeses de la formalització hipotecària”, i els dels seus clients, que “busquen certa seguretat i les hipoteques fixes la donen ja que els pagaments, durant tota la vida de la hipoteca, són sempre els mateixos. No els afecta l'evolució de l'euríbor o els moviments dels mercats.” Cal dir que l'euríbor suma catorze mesos en negatiu, però és previsible que aviat haurà de remuntar. Un estudi de BBVA Research, per exemple, creu que pujarà al 2018. És inqüestionable, però, que, en funció dels terminis d'amortització i la contractació de productes, els bancs s'estan assegurant rendibilitats que es poden considerar prou llamineres, entre l'1,75% i el 3,25%.
Com competeixen.
Respecte de si és un mercat que s'està endurint, és a dir, perd atractiu, Laurent Amar, director del comparador HelpMyCash.com, raona que “és evident que, a mesura que se surt de la crisi, el mercat pot resultar menys atractiu per a bancs estrangers, atès que la nova regulació que s'ha de posar en pràctica aviat, tot seguint les ordres d'Europa, imposarà més transparència i competència a un mercat que era menys transparent que d'altres”. Quant a l'encariment, vol aclarir que “si bé és cert que s'associa al pas de tipus variable a fix, cal anotar que en realitat es tracta d'una previsió de l'encariment que es pugui esdevenir demà, anticipar que poden pujar els tipus d'interès. A Europa, la hipòtesi és que pujaran per tal d'evitar fugues de capital”.
Des del seu punt de guaita, el màxim responsable de HelpMyCash.com ha constatat com el mercat ha mutat: la ràtio d'endeutament, el percentatge d'ingressos destinats a pagar la hipoteca, és ara del 35%, quan antany havia estat entre el 40% i el 50% (a mercats com França, mai no havia depassat el 33%). Quant a la ràtio de finançament, ara s'ha generalitzat el 80%, i resten per al record aquelles hipoteques al 100%.
Al parer d'Amar, “per a alguns el mercat podrà ser menys atractiu, però el que és inqüestionable és que serà més sa, convencional, com es diu a l'argot del sector.” Amb tot, Amar avisa que “hi ha una certa tendència a l'escalfament i ha de ser el consumidor qui ha d'aprendre la lliçó, i si signa un contracte hipotecari que sigui perquè realment l'ha entès i està d'acord amb els seus termes, perquè la banca no n'aprèn.”
La nova llei hipotecària que s'acosta, l'avantprojecte de llei de contractes hipotecaris anuncia, si més no en aquest estadi embrionari, reformes profundes: al notari se l'insta a informar en profunditat el seu client dels termes del contracte; no es podrà vendre a pèrdues, per sota del cost; hi haurà un reguitzell de clàusules que directament seran prohibides; se substituiran les tres quotes impagades com a motiu de demanda de desnonament per un percentatge d'impagament sobre el préstec concedit (entre el 3% i el 5%, segons la quantia del préstec o el moment que es deixa de pagar) o es posaran pals a les rodes a la venda creuada de productes com assegurances de llar i vida, targetes de crèdit, domiciliació de nòmina i altres. En aquest sentit, un estudi de CrediMarket.com revela que al mercat espanyol, nou de cada deu préstec hipotecaris requereix una assegurança de llar i la domiciliació de la nòmina per assolir un millor tipus d'interès.
Aquests dies s'ha sentit l'advertència dels bancs, en el sentit que sense seguretat jurídica, el mercat deixarà de ser florit. Gonzalo Gortázar, conseller delegat de CaixaBank, ha demanat “una llei equilibrada, amb prou seguretat jurídica perquè els bancs puguin prestar a 30 anys a persones de classe mitjana i baixa”. Sentencia que, si bé “la llei ha de posar fi a accions abusives”, “si els prestadors apareixen com a perdedors, deixaran de prestar”. Jaume Guardiola, conseller delegat a Banc Sabadell, per la seva banda, ressalta les excel·lències d'un mercat com el nostre, que ha permès l'accés a la propietat d'un 80% de la població (60% de mitjana a la UE) i que té l'oferta més barata. Una afirmació que pot ser discutida: en un mercat com França, on regna el producte a tipus fix, a vint anys es paga un 1,5%, mentre que a l'Estat espanyol és el 2%. Així mateix, al país veí, no s'imputen clàusules per risc d'interès en casos d'amortització anticipada del crèdit, i aquí aquesta figura oscil·la entre el 3% i el 5%.
Quotes ajustades a la nova realitat
En els dies de vins i roses previs a la crisi, la quota hipotecària mitjana que es pagava al mes era de 829,54 euros al mes, un rebut de gairebé el 49,14% dels ingressos salarials. Ara, en temps de la nova realitat, a Catalunya la suma que la família destina cada mes a l'adquisició del seu habitatge és de 609,20 euros, que suposa un 30,24% sobre el cost salarial, segons dades de l'Anuari Registral Immobiliari. Amb aquest registre, Catalunya és la tercera comunitat on es paga una quota més elevada, darrere de Madrid (744 euros al mes) i Balears (684,19 euros).
I com valora el mercat l'oferta? Actualment, està generant molt interès la proposta de Bankia, amb un preu fàcil d'entendre, sense vinculacions ni comissions. Per als més solvents, hom recomana anar a ING, amb un bon producte d'euríbor més 0,99%. Si el que es busca és flexibilitat, la hipoteca SIN de Bankinter, un producte un xic més car, però dotat de més flexibilitat en carència o ampliació de capital. Aquesta entitat, per a perfils no tan solvents, però amb capacitat de pagament contrastada, té una bona cartera de pisos de bancs. Per als més conservadors, en termini curt el producte del BBVA és una opció que cal tenir en compte.