Gran angular

L’oficina ha mort; visca l’oficina!

La pandèmia i el teletreball han obert un procés de reflexió a les empreses sobre la idoneïtat dels seus espais segons l’adaptabilitat, l’eficiència i l’experiència que proporcionen

Al talent se l’atreu amb la cultura empresarial que es projecta a l’oficina
Xavier Mercadé
soci director Baker Tilly

A finals del 2019, la firma de serveis professionals Baker Tilly es va mudar a unes modernes dependències que ocupen tota l’última planta d’un edifici de serveis de l’avinguda Josep Tarradellas de Barcelona. Les noves oficines estan perfectament equipades des del punt de vista tecnològic per treballar en un entorn digital, i l’espai està concebut per afavorir les interaccions i la cooperació. Un visitant despistat pot pensar que està a la seu d’una start-up i no en un despatx d’auditoria i consultoria. És un lloc ideal per a la integració de les plantilles de Baker Tilly i Argos Consulting, amb qui s’acaben de fusionar. I també per atreure talent nou a una firma en frenètic creixement.

Quan el centenar de professionals de Barcelona tot just s’estava adaptant a l’espai, però, va irrompre el coronavirus i van ser enviats a casa. Amb el pas dels mesos, s’ha anat imposant un model híbrid de treball remot i presencial. Els empleats disposen d’aplicacions al mòbil amb les quals poden reservar un espai de treball al despatx, ja sigui per mantenir reunions d’equip o trobades amb els clients. En aquestes circumstàncies, la sensació és que hi ha molt d’espai infrautilitzat, i la firma ha encetat un procés de reflexió que afecta Barcelona i les altres oficines de tot l’Estat: “És molt possible que l’ocupació diària de les nostres oficines es redueixi marcadament i entenem que és una oportunitat per atreure a casa empreses afins que complementin els serveis que encara no tenim. On no sigui possible o la nostra oficina no respongui al perfil d’espai que necessitarem a partir d’ara, valorarem reduir la superfície llogada o traslladar-nos”, afirma Xavier Mercadé, soci director de Baker Tilly.

La reflexió que ha començat a fer Baker Tilly és la mateixa en què estan immerses moltes empreses en aquests moments. En alguns casos, certament, obligades perquè la crisi suposa un daltabaix en la facturació. Però, sobretot, per l’experiència forçada pel coronavirus, que ha tingut la virtut que tothom (treballadors i empreses) han pogut provar en carn pròpia què significa teletreballar i treure’n conclusions, positives o negatives. D’aquí hauria de sortir una visió sobre com organitzar el treball després de la covid i, en conseqüència, com adaptar l’espai laboral.

Pendents d’aquest procés, hi ha bona part de la indústria immobiliària que té interessos en edificis d’oficines. La incertesa del moment ha frenat en sec l’activitat inversora en aquest actiu, en espera que es resolguin les incògnites. El 2020 s’ha saldat amb un volum d’inversió a la ciutat de Barcelona que no arriba al terç de l’executat el 2019, uns 473 milions d’euros, segons el càlcul que ha fet la consultora immobiliària CBRE. Per la seva banda, la superfície contractada ha estat un 60% inferior, les rendes han disminuït un 2% de mitjana i la taxa de desocupació ha augmentat fins al 7,8%, i en l’horitzó hi ha 435.000 m² de noves oficines en construcció, el 85% dels quals encara disponibles.

Ajustaments.

A Cushman & Wakefield treballen amb la hipòtesi que el teletreball pugui provocar un ajustament en l’espai de les oficines d’entre el 10 i el 15% de la superfície total. “L’impacte del treball en remot serà limitat i no afectarà el creixement net d’oficines, perquè la demanda en ciutats com Barcelona va en augment”, vaticina Javier Bernades, responsable de l’àrea d’oficines de la consultora.

Ara bé, també hi ha qui defensa que la tendència serà la contrària: augmentar-ne els metres quadrats. Per entendre aquest raonament, cal observar com han evolucionat les densitats des dels anys setanta del segle passat ençà, i ho han fet en detriment de l’espai disponible per treballador: “Els estàndards de treball actuals parlen de set metres quadrats bruts per treballador, però cal pensar que, un cop descomptats la recepció, el vestíbul i les sales de reunions, el que resta és una separació de només 60 cm entre les cares dels treballadors, per tant jo penso que podem assistir al procés invers”, va explicar en la Barcelona New Economy Week Ismael Clemente, conseller delegat de la socimi Merlin Properties, un dels grans propietaris d’oficines d’Espanya.

Efectivament, per a molts treballadors, l’oficina és sinònim de tortura: “Anem al despatx perquè ens hi obliguen, hi passem tot el dia i tornem a casa amb la sensació de no haver estat productius i amb mal de cap o d’esquena”, explica Rocío Díez de Steelcase, una consultora especialitzada en el disseny d’espais laborals.

Aleshores, les empreses necessitaran més o menys espai? Per sortir d’aquest atzucac, cal desviar el focus de la reflexió cap a una altra variable: l’adaptabilitat dels espais. “La densitat ja no serà la prioritat, sinó la capacitat d’adaptar-se fàcilment a possibles canvis econòmics, climàtics o sanitaris”, diu Díez.

Detalla tot el que vol dir “oficina flexible” Pere Viñoles, conseller delegat de Colonial, un altre gran propietari d’oficines de casa nostra: “L’oficina flexible ho és en la durada dels contractes, en la quantitat de gent que s’encabeix a l’oficina i en com s’hi encabeix; a més, les oficines seran espais eficients, sostenibles i hauran de proveir d’una experiència positiva l’usuari”, afirma. “La nova oficina ha de ser un espai de benestar, de concentració i de cooperació, ja que només es pot fomentar la creativitat reunint gent en espais amb aquestes característiques”, afegeix Díez.

Aquesta tendència està polaritzant el mercat d’oficines entre els productes de bona qualitat i moderns i els actius obsolets. “Aquest gener hem observat un augment en la demanda d’espais amb una exigència més gran en les característiques tècniques i una preferència per aquells espais totalment reformats i pràcticament a punt per entrar-hi a treballar”, diuen fonts de la consultora immobiliària Forcadell.

En realitat, el concepte de l’oficina flexible no és cap novetat. En els darrers anys, a les ciutats han proliferat els coworking que han estat utilitzats preferentment per professionals autònoms. Aquests autònoms, a poc a poc, poden ser substituïts per empleats corporatius d’empreses que recorren a aquests espais addicionalment i per flexibilitat. Cushman & Wakefield ha fet una enquesta recentment que revela que un 35% de les empreses voldrien tenir en els pròxims tres anys un 20% dels empleats en espais flexibles.

Per preparar el terreny, els grans propietaris d’oficines han començat a ampliar les seves carteres amb aquest tipus de productes.

En aquest sentit, Ismael Clemente de Merlin fa notar el fet que cada cop més els contractes d’oficines es tanquen amb la presència del director de recursos humans de l’empresa, quan abans només hi havia el de finances: “És un símptoma que les empreses valoren que la qualitat del real estate que habiten és essencial per retenir i captar el millor talent”, diu.

A Baker Tilly tenen clar aquest aspecte: “Al talent se’l sedueix amb la cultura de l’empresa, i l’espai físic no deixa de ser el reflex d’aquesta cultura; per tant, l’oficina ens ajuda a projectar què som i quines són les nostres ambicions, ” diu Mercadé.

El talent, la cultura, la cohesió de l’equip, l’esperit de pertinença o la creativitat són intangibles cada cop més valorats per les empreses que tenen una relació molt estreta amb l’espai físic. “La prova és que tot això es deteriora quan entra en joc el teletreball”, diu Viñolas.

En conseqüència, Bernardes sentencia: “Tornarem a les oficines però de manera parcial i diferent.”

LES XIFRES

-60%
Demanda.
La contractació d’oficines a Barcelona ha patit un fort reajustament el 2020. En total, es va negociar uns 160.000 m². El quart trimestre va millorar (-30%).
435.000
M² de nova oferta.
Són oficines en construcció, de les quals el 85% no té encara el llogater assegurat. Bona part estan al [email protected]
2,5%
Quota de l’espai flexible
. Coworkings i altres flexspaces han anat guanyant pes en l’estoc d’oficines, però encara són el 2,5% de la superfície.
500 m²
Grandària.
La meitat dels operadors d’espais laborals flexibles tenen establiments de fins a 500 m². Només el 4% gestionen espais de més de 3.000 m², segons Cushman&Wakefield.


Identificar-me. Si ja sou usuari verificat, us heu d'identificar. Vull ser usuari verificat. Per escriure un comentari cal ser usuari verificat.
Nota: Per aportar comentaris al web és indispensable ser usuari verificat i acceptar les Normes de Participació.