Tornem a invertir amb força al sector immobiliari català
El mercat immobiliari viu uns moments excepcionals a Catalunya. Segons el Banc d'Espanya i l'INE, a l'any 2016 la rendibilitat va ser superior al 10% a Barcelona, comptant lloguer i revaloració dels immobles.
Podem afirmar que hi ha una forta demanda per invertir a Catalunya i una oferta escassa de producte de qualitat, sobretot al centre de la Ciutat Comtal. Aquesta situació és especialment remarcable a les zones denominades prime, on les inversions ofereixen una rendibilitat per sota del 4%.
Al 2016 les inversions immobiliàries a Catalunya van assolir xifres rècord per sobre dels 2.500 milions d'euros. Entre aquestes inversions, va destacar la venda del centre Diagonal Mar a Deutsche Bank per 495 milions d'euros per Northwood.
Motius que ens han dut a aquesta situació.
La majoria de family office i fons immobiliaris havien assumit molts riscos, i amb l'aturada radical de les transaccions no trobaven ni llogaters ni potencials compradors.
Les promotores immobiliàries van veure com les vendes queien i moltes d'elles es van veure obligades a tancar. Només aquelles que no estaven excessivament endeutades i amb fluxos de caixa recurrents han sobreviscut a l'esclat de la bombolla immobiliària.
2.- Els bancs van jugar un paper important finançant, tant a promotors com a particulars, les seves inversions immobiliàries al 100% dels valors de taxació. I en alguns casos per sobre, resultant ser projectes que tenien massa risc per la manca de garanties.
Actualment la situació està canviant. Els inversors han decidit tornar amb força al sector immobiliari. En primer lloc, per un component especulatiu. Els inversors s'han posicionat en actius que havien caigut molt, oferint una rendibilitat pel lloguer atractiva i han millorat les perspectives. En segon lloc, els bancs ofereixen una rendibilitat pràcticament nul·la pels dipòsits, o bé negativa en productes que inverteixen en actius sense risc (com el deute públic a menys de 12 mesos) o els fons d'inversió o plans de pensions que inverteixen en el mercat monetari.
A més, la Borsa té una volatilitat que molts inversors no accepten, malgrat que sigui un actiu més rendible. Finalment, la banca ha tornat a finançar, però estan demanant més garanties a clients solvents.
Així doncs, ara mateix hi ha una liquiditat excepcional al mercat, fruit de l'estalvi i del crèdit bancari, amb ganes d'invertir.
Caldria destacar dos nous actors al mercat que encara han donat més força a la demanda d'actius immobiliaris: les socimis i els fons estrangers. Les socimis són societats anònimes cotitzades d'inversió immobiliària, que tenen com a activitat principal l'adquisició, promoció i rehabilitació d'actius de naturalesa urbana per al seu arrendament (serien l'equivalent a la figura internacional del REIT-Real Estate Investment Trust). L'any 2016, les quatre més grans (Merlin, Hispania, Lar i Axiare) van invertir 1.418 milions d'euros en oficines, centres comercials i actius logístics. Segons les dades de Borsa i Mercat Espanyols (BME) a data d'11 de gener cotitzaven 32 socimis a la Borsa Espanyola amb un valor de mercat d'11.060 milions d'euros.
Els fons estrangers i inversors particulars internacionals han deixat de ser oportunistes per ser inversors core que busquen actius ben ubicats, conservadors i amb voluntat de permanència.
Cap a on anirà el mercat immobiliari a Catalunya en els propers anys?
Segons les previsions realitzades per l'estudi d'Anticipa Real Estate del professor Josep Oliver, les perspectives de creixement per l'any 2017 són d'un 8,9% a Catalunya. A la ciutat de Barcelona aquesta pujada podria ser especialment forta i ara mateix no es veu un sostre de preus.
Serà important recordar el que va passar al 2007, saber d'on venim per no tornar a fer les mateixes errades.
