Els lloguers han deixat d’estar a l’albir del mercat en una seixantena de municipis de Catalunya, la majoria a l’àrea metropolitana de Barcelona. Des del 22 de setembre hi ha una llei que obliga els arrendadors a anar ajustant les rendes a l’índex de referència, un indicador elaborat pel govern en base als lloguers de la zona i les característiques del pis. La intenció és posar fre a un mercat disparat que, en el cas de Barcelona, la localitat amb més tensió, ha significat un increment del 45% en els lloguers en els darrers sis anys fins a situar-se, de mitjana anual, en 980 euros al més.

Els propietaris han aprofitat l’increment de la demanda en un context d’oferta limitada per apujar els preus de manera desmesurada. Cal pensar que el lloguer es presenta com l’única opció per a moltes llars, especialment les de nova creació, que no tenen el perfil per aspirar al finançament bancari per a la compra. L’alta incidència de la precarietat laboral i els salaris baixos o congelats han agreujat l’accés a l’habitatge, que esdevé un problema social de primer ordre i entra amb força en l’agenda política.

La necessitat de bastir una majoria parlamentària suficient per tirar endavant una resposta ha donat ales a la controvertida idea de regular els preus dels lloguers, abanderada pel Sindicat de Llogaters, una plataforma veïnal amb només tres anys de vida, que ha interpretat com una victòria l’aprovació de la llei. Per contra, deixa amb un pam de nas col·legis professionals i lobbies del sector immobiliari amb molta més història i, fins ara, amb més capacitat d’influència en l’administració, que auguren un agreujament del problema de l’accés a l’habitatge, perquè desincentivarà l’oferta. “Ja està passant, des que s’ha aprovat la llei rebem moltes consultes per part de petits propietaris als quals no els surten els números”, assegura Montse Junyent, assessora jurídica de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC).

Posar topalls al lloguer sembla, en primera instància, la manera més directa i òbvia d’aturar l’escalada dels preus, però no sempre el més evident és el més efectiu. L’Autoritat Catalana de la Competència, un òrgan administratiu autònom que vetlla pel correcte funcionament dels mercats, ha avisat que la mesura “està introduint una greu alteració en el funcionament competitiu del mercat sense que permeti assolir l’objectiu general de millorar l’accessibilitat a l’habitatge de lloguer”. Argumenta que reduirà l’oferta, desincentivarà el manteniment adequat de l’habitatge, obligarà a crear llistes d’espera que poden ser objecte de frau, comportarà el risc d’aparició d’economia submergida i, finalment, podria alinear els preus a l’alça si les rendes que estan per sota del topall pugessin per equiparar-se.

En aquesta mateixa línia, el Banc d’Espanya, que ha estudiat la mesura des d’una perspectiva internacional, assenyala “la possible aparició d’efectes adversos potencialment significatius, especialment quan aquest tipus de mesures es mantenen durant períodes prolongats”. El supervisor del sistema financer indica com a més apropiada la intervenció orientada a crear una bossa d’habitatge públic de lloguer assequible, tot i que reconeix que aquesta via presenta importants reptes, especialment de finançament.

Precisament, Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, recorda que en altres llocs on han pres una decisió similar de limitar els preus, com ara Berlín, s’ha acompanyat la mesura d’un pla de grans proporcions per augmentar l’oferta d’habitatge públic: “Aquí no hi ha cap pla addicional, es té una visió parcial del problema”, assegura. Precisament, aquesta setmana s’ha signat un acord entre el govern espanyol i l’Ajuntament de Barcelona per invertir 72 milions d’euros en 54 promocions municipals de lloguer assequible.

Ara bé, la iniciativa privada no ha trobat un entorn favorable per produir habitatge, ja sigui de lloguer o de compra. En el primer semestre d’aquest any, només s’han iniciat a la ciutat de Barcelona 511 habitatges, dels qual 85 tenen alguna protecció. “El topall a la renda encara ho dificulta més; hi ha moltes operacions d’obra nova que s’havien d’orientar al lloguer que, o bé s’han aturat, o bé aniran a la venda. Produir habitatge nou que després s’hagi de sotmetre a les rendes de l’entorn no surt a compte, és un desincentiu a la regeneració de barris”, explica Marc Torrent, director general de l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE). Torrent recorda que aquesta mesura se suma a la que obliga a reservar un 30% dels nous habitatges a la protecció social, que ja va significar una frenada a l’obra nova i a la rehabilitació integral d’edificis. “El legislador hauria d’equilibrar molt bé els interessos de l’arrendador i també de la part arrendatària”, indica.

En aquest sentit, Montse Junyent es revolta contra la imatge de persones inhumanes que se sol donar dels propietaris: “La majoria complementen les seves pensions amb les rendes”, diu. Per la seva banda, Òscar Gorgues parla d’un entorn hostil contra el propietari: “Els arrendadors ja han de fer front a la morositat, a les despeses de manteniment, a la pressió fiscal, a les ocupacions i a l’obligació de proveir d’habitatge social en el cas de grans tenidors, i ara també es limiten els preus i es genera inseguretat jurídica.” El director general de la Cambra de la Propietat es refereix amb això ultim a l’amenaça de portar la llei de contenció de rendes davant el TC per presumpta inconstitucionalitat. El Sindicat de Llogateres ho nega: “La llei és vigent i no hi ha incertesa jurídica”, assegura Rodrigo Martínez, portaveu, que es mostra confiat que el govern de l’Estat no hi actuarà en contra.

Així doncs, qui primer notarà l’aplicació de la llei seran els llogaters que han de renovar contracte en els pròxims mesos i que vivien amb l’amenaça d’una pujada, que ara s’haurà d’ajustar al que marca la normativa. Sobre la resta de llogaters, el Sindicat vol propiciar renegociacions de contractes per accelerar l’actualització dels preus.

Rodrigo Martínez subratlla que la llei té una àmplia base, ja que unes 4.000 entitats socials, culturals i econòmiques hi han donat suport, i sobre les crítiques del sector immobiliari diu que “la llei ataca els interessos dels que s’han beneficiat de la bombolla del lloguer”. També rebutja els arguments en contra: “Hem après d’altres regulacions, d’Alemanya, Dinamarca i França, i hem vist què ha funcionat i què no; aquí, per exemple hi ha un règim sancionador clar i dur”. El Sindicat no creu que es redueixi l’oferta: “¿De debò que l’oferta només és sostenible si són pisos de 900 euros per a persones que cobren 1.100 euros?”; ni els vaticinis d’un deteriorament del parc d’habitatges: “Els últims anys de lliure mercat, no han portat a una millora de la qualitat dels pisos”, diu.

El cas és que la llei ha entrat en funcionament quan els preus han començat a baixar.