Gran angular

Fre de mà als lloguers

La limitació de les rendes en els contractes d’arrendament inaugura un escenari inèdit que pot alleugerir el problema d’accés a l’habitatge però que també el podria complicar més

La imatge dels propietaris està distorsionada: no són especuladors
Montse Junyent
Agents immobiliaris
La llei ataca els interessos dels que s’han beneficiat de la bombolla
Rodrigo Martínez
Sindicat de Llogateres

Els llo­guers han dei­xat d’estar a l’albir del mer­cat en una sei­xan­tena de muni­ci­pis de Cata­lu­nya, la majo­ria a l’àrea metro­po­li­tana de Bar­ce­lona. Des del 22 de setem­bre hi ha una llei que obliga els arren­da­dors a anar ajus­tant les ren­des a l’índex de referència, un indi­ca­dor ela­bo­rat pel govern en base als llo­guers de la zona i les carac­terísti­ques del pis. La intenció és posar fre a un mer­cat dis­pa­rat que, en el cas de Bar­ce­lona, la loca­li­tat amb més tensió, ha sig­ni­fi­cat un incre­ment del 45% en els llo­guers en els dar­rers sis anys fins a situar-se, de mit­jana anual, en 980 euros al més.

Els pro­pi­e­ta­ris han apro­fi­tat l’incre­ment de la demanda en un con­text d’oferta limi­tada per apu­jar els preus de manera des­me­su­rada. Cal pen­sar que el llo­guer es pre­senta com l’única opció per a mol­tes llars, espe­ci­al­ment les de nova cre­ació, que no tenen el per­fil per aspi­rar al finançament ban­cari per a la com­pra. L’alta incidència de la pre­ca­ri­e­tat labo­ral i els sala­ris bai­xos o con­ge­lats han agreu­jat l’accés a l’habi­tatge, que esdevé un pro­blema social de pri­mer ordre i entra amb força en l’agenda política.

La neces­si­tat de bas­tir una majo­ria par­la­mentària sufi­ci­ent per tirar enda­vant una res­posta ha donat ales a la con­tro­ver­tida idea de regu­lar els preus dels llo­guers, aban­de­rada pel Sin­di­cat de Llo­ga­ters, una pla­ta­forma veïnal amb només tres anys de vida, que ha inter­pre­tat com una victòria l’apro­vació de la llei. Per con­tra, deixa amb un pam de nas col·legis pro­fes­si­o­nals i lob­bies del sec­tor immo­bi­li­ari amb molta més història i, fins ara, amb més capa­ci­tat d’influència en l’admi­nis­tració, que augu­ren un agreu­ja­ment del pro­blema de l’accés a l’habi­tatge, perquè desin­cen­ti­varà l’oferta. “Ja està pas­sant, des que s’ha apro­vat la llei rebem mol­tes con­sul­tes per part de petits pro­pi­e­ta­ris als quals no els sur­ten els números”, asse­gura Montse Junyent, asses­sora jurídica de l’Asso­ci­ació d’Agents Immo­bi­li­a­ris de Cata­lu­nya (AIC).

Posar topalls al llo­guer sem­bla, en pri­mera instància, la manera més directa i òbvia d’atu­rar l’esca­lada dels preus, però no sem­pre el més evi­dent és el més efec­tiu. L’Auto­ri­tat Cata­lana de la Com­petència, un òrgan admi­nis­tra­tiu autònom que vet­lla pel cor­recte fun­ci­o­na­ment dels mer­cats, ha avi­sat que la mesura “està intro­duint una greu alte­ració en el fun­ci­o­na­ment com­pe­ti­tiu del mer­cat sense que per­meti asso­lir l’objec­tiu gene­ral de millo­rar l’acces­si­bi­li­tat a l’habi­tatge de llo­guer”. Argu­menta que reduirà l’oferta, desin­cen­ti­varà el man­te­ni­ment ade­quat de l’habi­tatge, obli­garà a crear llis­tes d’espera que poden ser objecte de frau, com­por­tarà el risc d’apa­rició d’eco­no­mia sub­mer­gida i, final­ment, podria ali­near els preus a l’alça si les ren­des que estan per sota del topall puges­sin per equi­pa­rar-se.

En aquesta mateixa línia, el Banc d’Espa­nya, que ha estu­diat la mesura des d’una pers­pec­tiva inter­na­ci­o­nal, asse­nyala “la pos­si­ble apa­rició d’efec­tes adver­sos poten­ci­al­ment sig­ni­fi­ca­tius, espe­ci­al­ment quan aquest tipus de mesu­res es man­te­nen durant períodes pro­lon­gats”. El super­vi­sor del sis­tema finan­cer indica com a més apro­pi­ada la inter­venció ori­en­tada a crear una bossa d’habi­tatge públic de llo­guer asse­qui­ble, tot i que reco­neix que aquesta via pre­senta impor­tants rep­tes, espe­ci­al­ment de finançament.

Pre­ci­sa­ment, Òscar Gor­gues, gerent de la Cam­bra de la Pro­pi­e­tat Urbana de Bar­ce­lona, recorda que en altres llocs on han pres una decisió simi­lar de limi­tar els preus, com ara Berlín, s’ha acom­pa­nyat la mesura d’un pla de grans pro­por­ci­ons per aug­men­tar l’oferta d’habi­tatge públic: “Aquí no hi ha cap pla addi­ci­o­nal, es té una visió par­cial del pro­blema”, asse­gura. Pre­ci­sa­ment, aquesta set­mana s’ha sig­nat un acord entre el govern espa­nyol i l’Ajun­ta­ment de Bar­ce­lona per inver­tir 72 mili­ons d’euros en 54 pro­mo­ci­ons muni­ci­pals de llo­guer asse­qui­ble.

Ara bé, la ini­ci­a­tiva pri­vada no ha tro­bat un entorn favo­ra­ble per pro­duir habi­tatge, ja sigui de llo­guer o de com­pra. En el pri­mer semes­tre d’aquest any, només s’han ini­ciat a la ciu­tat de Bar­ce­lona 511 habi­tat­ges, dels qual 85 tenen alguna pro­tecció. “El topall a la renda encara ho difi­culta més; hi ha mol­tes ope­ra­ci­ons d’obra nova que s’havien d’ori­en­tar al llo­guer que, o bé s’han atu­rat, o bé ani­ran a la venda. Pro­duir habi­tatge nou que després s’hagi de sot­me­tre a les ren­des de l’entorn no surt a compte, és un desin­cen­tiu a la rege­ne­ració de bar­ris”, explica Marc Tor­rent, direc­tor gene­ral de l’Asso­ci­ació de Pro­mo­tors de Cata­lu­nya (APCE). Tor­rent recorda que aquesta mesura se suma a la que obliga a reser­var un 30% dels nous habi­tat­ges a la pro­tecció social, que ja va sig­ni­fi­car una fre­nada a l’obra nova i a la reha­bi­li­tació inte­gral d’edi­fi­cis. “El legis­la­dor hau­ria d’equi­li­brar molt bé els interes­sos de l’arren­da­dor i també de la part arren­datària”, indica.

En aquest sen­tit, Montse Junyent es revolta con­tra la imatge de per­so­nes inhu­ma­nes que se sol donar dels pro­pi­e­ta­ris: “La majo­ria com­ple­men­ten les seves pen­si­ons amb les ren­des”, diu. Per la seva banda, Òscar Gor­gues parla d’un entorn hos­til con­tra el pro­pi­e­tari: “Els arren­da­dors ja han de fer front a la moro­si­tat, a les des­pe­ses de man­te­ni­ment, a la pressió fis­cal, a les ocu­pa­ci­ons i a l’obli­gació de pro­veir d’habi­tatge social en el cas de grans teni­dors, i ara també es limi­ten els preus i es genera inse­gu­re­tat jurídica.” El direc­tor gene­ral de la Cam­bra de la Pro­pi­e­tat es refe­reix amb això ultim a l’amenaça de por­tar la llei de con­tenció de ren­des davant el TC per pre­sumpta incons­ti­tu­ci­o­na­li­tat. El Sin­di­cat de Llo­ga­te­res ho nega: “La llei és vigent i no hi ha incer­tesa jurídica”, asse­gura Rodrigo Martínez, por­ta­veu, que es mos­tra con­fiat que el govern de l’Estat no hi actuarà en con­tra.

Així doncs, qui pri­mer notarà l’apli­cació de la llei seran els llo­ga­ters que han de reno­var con­tracte en els pròxims mesos i que vivien amb l’amenaça d’una pujada, que ara s’haurà d’ajus­tar al que marca la nor­ma­tiva. Sobre la resta de llo­ga­ters, el Sin­di­cat vol pro­pi­ciar rene­go­ci­a­ci­ons de con­trac­tes per acce­le­rar l’actu­a­lit­zació dels preus.

Rodrigo Martínez subrat­lla que la llei té una àmplia base, ja que unes 4.000 enti­tats soci­als, cul­tu­rals i econòmiques hi han donat suport, i sobre les crítiques del sec­tor immo­bi­li­ari diu que “la llei ataca els interes­sos dels que s’han bene­fi­ciat de la bom­bo­lla del llo­guer”. També rebutja els argu­ments en con­tra: “Hem après d’altres regu­la­ci­ons, d’Ale­ma­nya, Dina­marca i França, i hem vist què ha fun­ci­o­nat i què no; aquí, per exem­ple hi ha un règim san­ci­o­na­dor clar i dur”. El Sin­di­cat no creu que es redu­eixi l’oferta: “¿De debò que l’oferta només és sos­te­ni­ble si són pisos de 900 euros per a per­so­nes que cobren 1.100 euros?”; ni els vati­ci­nis d’un dete­ri­o­ra­ment del parc d’habi­tat­ges: “Els últims anys de lliure mer­cat, no han por­tat a una millora de la qua­li­tat dels pisos”, diu.

El cas és que la llei ha entrat en fun­ci­o­na­ment quan els preus han començat a bai­xar.

Zones de mercat tens

P La regulació dels preus afecta els 60 municipis que han estat qualificats com a àrees de mercat d’habitatge tens. Si altres poblacions pateixen increment de preus poden rebre aquesta etiqueta.

Índex de garantia de competitivitat

P És un indicador mensual de revisió de preus de l’INE. S’utilitza per calcular l’evolució dels preus respecte a la carestia de la vida.

Règim sancionador

P La llei estableix un règim sancionador als propietaris que se saltin la normativa. Les multes poden anar dels 3.000 als 9.000 en els casos lleus i fins als 90.000 euros, en els casos més greus d’incompliment.



Identificar-me. Si ja sou usuari verificat, us heu d'identificar. Vull ser usuari verificat. Per escriure un comentari cal ser usuari verificat.
Nota: Per aportar comentaris al web és indispensable ser usuari verificat i acceptar les Normes de Participació.