Les socimis (societats anònimes cotitzades d’inversió immobiliària) han vist truncada la vertiginosa evolució dels darrers set anys per l’impacte de la pandèmia. Aquesta frenada té lloc quan el govern espanyol vol modificar la fiscalitat d’aquest instrument. El programa electoral de Podem, un dels partits que forma la coalició de govern a Espanya, estima que les socimis són “mecanismes d’elusió fiscal i d’especulació amb un bé tan important com l’habitatge”.

Les socimis van veure la llum legalment a finals del 2009 com a imitació de les real estate investment trust (REIT), dels Estats Units i amb l’objectiu de dinamitzar el mercat del lloguer i reactivar la inversió col·lectiva immobiliària; almenys el 80% de la cartera ha d’estar destinat a l’arrendament i almenys el 80%, també, dels beneficis de les rendes s’ha de distribuir als accionistes. Ignasi Arbués, soci de PwC, recorda que la intenció de les socimis era facilitar l’accés del petit inversor a un sector que presenta problemes d’entrada i de sortida: “És l’alternativa a comprar un immoble per llogar-lo, garanteix la renda del petit inversor i la manera de fer líquida la inversió.”

Però no va ser fins a la reforma del 2012 -que va establir un règim jurídic i fiscal més favorable- que es van crear les primeres societats d’aquestes característiques. El capital social mínim passava de 15 a 5 milions d’euros; el manteniment d’actius, de set a tres anys; el palanquejament del 70%, a no tenir límits, i l’impost de societats del 18%, a estar exempt.

El novembre del 2013, Entrecampos es va transformar en socimi i va començar a cotitzar en el mercat alternatiu borsari -actualment BME Growth- i el març del 2014 es va estrenar la primera socimi del mercat continu: Grupo Lar. A partir d’aleshores, les xifres de rècord han anat acompanyant aquest vehicle d’inversió. Partint de dues socimis el 2013, se n’han arribat a comptabilitzar més de vuitanta el 2019, amb un període especialment fèrtil pel que fa a les sortides a borsa a partir del 2016. Les 20 més grans -entre les quals les quatre del mercat continu- aglutinen el 85% de la capitalització borsària del sector, que el desembre del 2019 era de 21.268 milions d’euros, al voltant del 2% del PIB, per sobre d’Alemanya o Itàlia, segons va destacar el Banc d’Espanya en un estudi al març.

Precisament, a partir d’aquell mes la pandèmia ho va estroncar tot. Les afectacions del confinament en les rendes del lloguer (descomptes, moratòries i condonacions parcials) han castigat les rendibilitats d’aquestes societats, que han patit en borsa, on s’han pogut deixar fins a un terç del seu valor, segons alguns càlculs. Fins a l’arribada del virus, les rendibilitats per dividend eren al voltant del 4,8%, segons JLL, més important en les socimis del BME Growth (6,2%) que en el mercat continu (3,4%).

El valor brut dels actius d’aquestes societats, abans de la pandèmia, era de 51.062 milions d’euros. El 82% de la cartera de les socimis estava invertit en actius no residencials, principalment oficines, naus logístiques, hotels, locals i centres comercials. Els habitatges representen una inversió de 5.800 milions d’euros, el que, segons el Banc d’Espanya, equival al 0,1% del parc d’habitatges propietat de les famílies al conjunt de l’Estat i l’1% del parc d’habitatges en règim de lloguer. L’atomització del parc de lloguer, la complexitat de la gestió i el soroll al voltant de l’habitatge no el fan un actiu gaire atractiu.

Són dades que van en sentit contrari a les acusacions de Podem que les socimis alimenten la bombolla del lloguer, segons opina Arbués, que hi afegeix: “Costa de veure que un instrument pensat per augmentar l’oferta de lloguer contribueixi a apujar els preus i no a abaixar-los.” El govern espanyol vol que els guanys que no es distribueixin a l’accionista cotitzin en l’impost de societats amb un tipus del 15%. Des de les socimis es creu que l’impacte recaptatori serà mínim i, en canvi, la inseguretat jurídica que pot generar serà negativa. Cal pensar que, de les socimis del BME Growth, la meitat són de capital forà i el pes de l’inversor estranger en l’accionariat de les socimis del mercat continu és encara més elevat.

Per capitalització borsària, les més importants són Colonial, General de Galerías Comerciales i Merlin Properties.

Les oficines representen el 94% de la cartera de Colonial, que té 23 edificis a Catalunya, amb un total de 433.094 m² per un valor de 1.551 milions d’euros. Els immobles es concentren als principals eixos de negocis de Barcelona -el més emblemàtic és la seu de Naturgy- i a Sant Cugat. Pel que fa a General de Galerías Comerciales, les seves propietats a Catalunya es limiten al Centre Comercial Mataró Parc. Merlin, amb una cartera molt diversificada, disposa a Catalunya d’edificis d’oficines a Barcelona, Lleida Sant Cugat i Cornellà (WTC), els centres comercials Arenas de Barcelona i Vilamarina a Viladecans, un hotel, el Novotel de Diagonal 199, la plataforma logística del port de Barcelona i, en oficines, les dependències del BBVA.