Les soci­mis (soci­e­tats anònimes cotit­za­des d’inversió immo­biliària) han vist trun­cada la ver­ti­gi­nosa evo­lució dels dar­rers set anys per l’impacte de la pandèmia. Aquesta fre­nada té lloc quan el govern espa­nyol vol modi­fi­car la fis­ca­li­tat d’aquest ins­tru­ment. El pro­grama elec­to­ral de Podem, un dels par­tits que forma la coa­lició de govern a Espa­nya, estima que les soci­mis són “meca­nis­mes d’elusió fis­cal i d’espe­cu­lació amb un bé tan impor­tant com l’habi­tatge”.

Les soci­mis van veure la llum legal­ment a finals del 2009 com a imi­tació de les real estate invest­ment trust (REIT), dels Estats Units i amb l’objec­tiu de dina­mit­zar el mer­cat del llo­guer i reac­ti­var la inversió col·lec­tiva immo­biliària; almenys el 80% de la car­tera ha d’estar des­ti­nat a l’arren­da­ment i almenys el 80%, també, dels bene­fi­cis de les ren­des s’ha de dis­tri­buir als acci­o­nis­tes. Ignasi Arbués, soci de PwC, recorda que la intenció de les soci­mis era faci­li­tar l’accés del petit inver­sor a un sec­tor que pre­senta pro­ble­mes d’entrada i de sor­tida: “És l’alter­na­tiva a com­prar un immo­ble per llo­gar-lo, garan­teix la renda del petit inver­sor i la manera de fer líquida la inversió.”

Però no va ser fins a la reforma del 2012 -que va esta­blir un règim jurídic i fis­cal més favo­ra­ble- que es van crear les pri­me­res soci­e­tats d’aques­tes carac­terísti­ques. El capi­tal social mínim pas­sava de 15 a 5 mili­ons d’euros; el man­te­ni­ment d’actius, de set a tres anys; el palan­que­ja­ment del 70%, a no tenir límits, i l’impost de soci­e­tats del 18%, a estar exempt.

El novem­bre del 2013, Entre­cam­pos es va trans­for­mar en socimi i va començar a cotit­zar en el mer­cat alter­na­tiu bor­sari -actu­al­ment BME Growth- i el març del 2014 es va estre­nar la pri­mera socimi del mer­cat con­tinu: Grupo Lar. A par­tir d’ales­ho­res, les xifres de rècord han anat acom­pa­nyant aquest vehi­cle d’inversió. Par­tint de dues soci­mis el 2013, se n’han arri­bat a comp­ta­bi­lit­zar més de vui­tanta el 2019, amb un període espe­ci­al­ment fèrtil pel que fa a les sor­ti­des a borsa a par­tir del 2016. Les 20 més grans -entre les quals les qua­tre del mer­cat con­tinu- aglu­ti­nen el 85% de la capi­ta­lit­zació borsària del sec­tor, que el desem­bre del 2019 era de 21.268 mili­ons d’euros, al vol­tant del 2% del PIB, per sobre d’Ale­ma­nya o Itàlia, segons va des­ta­car el Banc d’Espa­nya en un estudi al març.

Pre­ci­sa­ment, a par­tir d’aquell mes la pandèmia ho va estron­car tot. Les afec­ta­ci­ons del con­fi­na­ment en les ren­des del llo­guer (des­comp­tes, moratòries i con­do­na­ci­ons par­ci­als) han cas­ti­gat les ren­di­bi­li­tats d’aques­tes soci­e­tats, que han patit en borsa, on s’han pogut dei­xar fins a un terç del seu valor, segons alguns càlculs. Fins a l’arri­bada del virus, les ren­di­bi­li­tats per divi­dend eren al vol­tant del 4,8%, segons JLL, més impor­tant en les soci­mis del BME Growth (6,2%) que en el mer­cat con­tinu (3,4%).

El valor brut dels actius d’aques­tes soci­e­tats, abans de la pandèmia, era de 51.062 mili­ons d’euros. El 82% de la car­tera de les soci­mis estava inver­tit en actius no resi­den­ci­als, prin­ci­pal­ment ofi­ci­nes, naus logísti­ques, hotels, locals i cen­tres comer­ci­als. Els habi­tat­ges repre­sen­ten una inversió de 5.800 mili­ons d’euros, el que, segons el Banc d’Espa­nya, equi­val al 0,1% del parc d’habi­tat­ges pro­pi­e­tat de les famílies al con­junt de l’Estat i l’1% del parc d’habi­tat­ges en règim de llo­guer. L’ato­mit­zació del parc de llo­guer, la com­ple­xi­tat de la gestió i el soroll al vol­tant de l’habi­tatge no el fan un actiu gaire atrac­tiu.

Són dades que van en sen­tit con­trari a les acu­sa­ci­ons de Podem que les soci­mis ali­men­ten la bom­bo­lla del llo­guer, segons opina Arbués, que hi afe­geix: “Costa de veure que un ins­tru­ment pen­sat per aug­men­tar l’oferta de llo­guer con­tri­bu­eixi a apu­jar els preus i no a abai­xar-los.” El govern espa­nyol vol que els guanys que no es dis­tri­bu­ei­xin a l’acci­o­nista cotit­zin en l’impost de soci­e­tats amb un tipus del 15%. Des de les soci­mis es creu que l’impacte recap­ta­tori serà mínim i, en canvi, la inse­gu­re­tat jurídica que pot gene­rar serà nega­tiva. Cal pen­sar que, de les soci­mis del BME Growth, la mei­tat són de capi­tal forà i el pes de l’inver­sor estran­ger en l’acci­o­na­riat de les soci­mis del mer­cat con­tinu és encara més ele­vat.

Per capi­ta­lit­zació borsària, les més impor­tants són Colo­nial, Gene­ral de Galerías Comer­ci­a­les i Mer­lin Pro­per­ties.

Les ofi­ci­nes repre­sen­ten el 94% de la car­tera de Colo­nial, que té 23 edi­fi­cis a Cata­lu­nya, amb un total de 433.094 m² per un valor de 1.551 mili­ons d’euros. Els immo­bles es con­cen­tren als prin­ci­pals eixos de nego­cis de Bar­ce­lona -el més emblemàtic és la seu de Naturgy- i a Sant Cugat. Pel que fa a Gene­ral de Galerías Comer­ci­a­les, les seves pro­pi­e­tats a Cata­lu­nya es limi­ten al Cen­tre Comer­cial Mataró Parc. Mer­lin, amb una car­tera molt diver­si­fi­cada, dis­posa a Cata­lu­nya d’edi­fi­cis d’ofi­ci­nes a Bar­ce­lona, Lleida Sant Cugat i Cor­nellà (WTC), els cen­tres comer­ci­als Are­nas de Bar­ce­lona i Vila­ma­rina a Vila­de­cans, un hotel, el Novo­tel de Dia­go­nal 199, la pla­ta­forma logística del port de Bar­ce­lona i, en ofi­ci­nes, les dependències del BBVA.