La pandèmia retalla el preu de l’habitatge
El preu del metre quadrat recula un 5,5% a Catalunya en un 2020 de poca activitat immobiliària
Tot i els abaratiments, Barcelona continua sent la segona ciutat de l’Estat amb els preus més alts, darrere de Sant Sebastià
Només una solució radical a través de la vacuna pot activar el mercat
Pot haver-hi rebots de preus si hi ha operacions internacionals
El preu de l’habitatge ha rebut també els efectes secundaris de la pandèmia i ha retrocedit amb un clar canvi de tendència respecte al que s’havia registrat en els últims anys. Concretament, a Catalunya en el quart trimestre de l’any passat el preu mitjà del metre quadrat es va situar en 1.833 euros, que representen un descens del 5,5% en el conjunt de l’any. La caiguda contrasta amb l’increment del 2,9% que es va constatar com a dada acumulada al llarg del 2019.
La informació pertany a l’últim informe sobre preu de l’habitatge publicat per la societat de taxació Tinsa. El document, elaborat pel servei d’estudis de l’entitat, presenta una radiografia de la situació del mercat residencial a partir de l’evolució dels preus recollida en les taxacions efectuades per la mateixa Tinsa i completada amb altres indicadors financers i d’activitat.
L’informe subratlla que el valor mitjà del metre quadrat a Catalunya va assolir el seu màxim històric en el segon trimestre del 2007. D’aleshores ençà, el preu de l’habitatge ha experimentat un ajustament a la baixa acumulat superior al 37%.
Matisos estadístics
La complexitat del mercat per zones fa necessari, un cop determinada la mitjana estadística de Catalunya, baixar al detall per demarcacions i capitals. Així, per exemple, el preu de l’habitatge a la demarcació de Barcelona va mostrar un descens interanual del 5%, força en línia amb el conjunt del país. D’aquesta manera, el preu mitjà per metre quadrat al Cap i Casal va quedar en 2.072 euros, amb una depreciació des dels esmentats valors màxims del 2007 del 36,8%.
Altres demarcacions han vist com el cost de l’habitatge ha evolucionat molt més negativament. Així, per exemple, Girona va registrar un descens interanual del 8,2%, fins als 1.398 euros per metre quadrat, que representen una caiguda del 47,7% respecte als màxims del 2007. En el cas de Lleida, la retallada dels preus en aquests tretze anys ha estat encara més intensa, del 52,8%. I és que el valor mitjà del metre quadrat a la demarcació ponentina va retrocedir l’any passat un 10,4%, gairebé el doble de la mitjana catalana, fins a 819 euros per metre quadrat. Val a dir que en el cas de Lleida, el 2019 ja s’havia va saldat amb un balanç negatiu, amb un retrocés dels preus del 2,2%.
Finalment, el preu mitjà a Tarragona va recular un 4,6%, fins a quedar en 1.150 euros per metre quadrat, després que al tancament del 2019 el preu mitjà havia crescut un 1,2%.
Barcelona, cara
Al marge de les dades per comunitats i per demarcacions, Tinsa també analitza algunes ciutats de l’Estat, entre les quals hi consta Barcelona, que, pel volum poblacional, marca en part l’evolució estadística de la resta del país, per bé que no pas les mitjanes de preu. Així, el preu de l’habitatge a la capital catalana era a final de desembre de 3.160 euros per metre quadrat de mitjana, gairebé el doble que el del conjunt de Catalunya, però el retrocés al llarg del 2020 va ser del 5,8%, tot i que, desglossada per barris, s’hi detecten diferències substancials. Així, per exemple, en l’últim trimestre es van deixar notar molt fort les caigudes de preu als districtes de Ciutat Vella i l’Eixample. Mentrestant, Sarrià-Sant Gervasi i les Corts es confirmen com els barris més cars, malgrat lleugeres depreciacions.
De fet, Barcelona és, dins de l’Estat, la segona ciutat amb el preu mitjà més alt per metre quadrat, darrere tan sols de Sant Sebastià, on aquesta unitat es paga, de mitjana, a 3.518 euros. Els següents en el rànquing de l’Estat són Madrid (2.830 euros) i Bilbao (2.150) euros).
En altres ciutats importants, com Girona, Tinsa assenyala una evolució “negativa” durant el 2020, ja que a final de desembre el preu mitjà de l’habitatge era un 0,8% inferior al de dotze mesos abans, quan l’evolució havia estat a l’alça en un 4,6%. A Lleida capital, al contrari de la demarcació homònima, l’evolució en els dos desembres va ser a l’alça, tot i que en l’últim la pujada va ser de l’1,8% mentre que el mateix mes del 2019 els preus havien pujat un 3,3%. Pel que fa a la quarta capital de demarcació catalana, Tarragona, Tinsa considera que l’activitat immobiliària no ha estat prou significativa per aportar dades fiables.
En altres llistes, com la que recull el volum de les quotes mensuals hipotecàries, la demarcació de Barcelona queda en tercera posició a l’Estat entre les estudiades per Tinsa, amb una mitjana de 786 euros, darrere de les Balears (864 euros) i Madrid (851 euros).
I si el 2020 ha estat un exercici peculiar, condicionat per la pandèmia, l’any que acabem d’encetar no és que ofereixi gaires certeses, almenys de moment. Rafa Gil, director del servei d’estudis de Tinsa, recorda que en els últims dotze mesos el context social i sanitari ha impactat tant en la demanda com en l’oferta i que la inversió en la tendència dels preus ha respost a aquesta conjuntura. Malgrat tot, l’expert precisa que ja el 2019 es va constatar “una estabilització dels preus, amb increments molt inferiors als d’anys previs, amb alguns ajustaments a la baixa, encara que poc significatius”. La demanda dèbil i un context econòmic amb febleses ja van propiciar aquest alentiment, que la pandèmia va acabar de capgirar.
Compàs d’espera
Pel que fa al que pot passar en el mercat immobiliari a curt i a mitjà termini, Gil ho defineix amb una paraula: “incògnita”, ja que a parer seu tot dependrà de la situació sanitària i de les mesures que s’hi vagin implementant, és a dir, exactament igual que el que hem observat al llarg del 2020.
En un mercat com el de casa nostra, la demanda i l’encreuament amb l’oferta acabaran determinant els preus. No cal ser un expert en economia per deduir que amb una frenada en sec de les operacions de compravenda els preus havien de decaure. Si atenem a les xifres públiques que proporciona l’institut estadístic espanyol, l’INE, o els ministeris corresponents, durant la primavera el mercat pràcticament no es va moure, per donar pas a una activitat moderada a l’estiu i a una recuperació tímida a la tardor.
Però “si hi ha una solució dràstica per la via de les vacunes, el mercat s’accelerarà i els preus pujaran”, remarca Gil. Ara com ara, però, l’única cosa que es pot constatar “és la tendència descendent a tot l’Estat”, que afecta de manera generalitzada tots els territoris, tot i que amb percentatges diferents. Aquestes xifres, tanmateix, tampoc estan consolidades ni tenen per què mantenir-se exactament igual al llarg del 2021, ja que certes zones, com ara algunes comarques catalanes, estan condicionades per la inversió forana.
Aquesta manca d’heterogeneïtat geogràfica també establirà diferències entre zones menys urbanes i ciutats grans, amb Barcelona com a punta de llança, on, constata Gil, “s’havia produït una certa estabilització després d’uns anys de pujades sostingudes de preus”. “Assistim a canvis abruptes i a pics de preus en demanda i ara com ara el mercat no té uns paràmetres fixos que ens permetin descriure una tendència concreta ni un patró definit”.
Pel que fa a si, tal com diuen els experts, l’augment de la taxa d’estalvi de moltes llars podria despertar el mercat així que millorin les expectatives, Gil es mostra caut: “Hi pot haver rebots en el mercat internacional, si es normalitzen activitats com el turisme, aprofitant que els preus s’han ajustat a la baixa, tot i que la situació continua sent molt incerta.”