La promoció d’habitatge topa amb una paret
Les necessitats residencials han girat cap al lloguer. L’obra nova no troba un terreny fèrtil per donar-hi resposta i continua produint per vendre a un mercat reduït
Construir habitatge a Catalunya ha esdevingut una activitat poc provable. Ho és fer habitatge lliure de promoció privada i de venda, que, no obstant això, és el més freqüent, però especialment, lloguer assequible, que és el més necessari. La falta de finançament adequat i de suport institucional són les principals raons que fan inviable els projectes. Tampoc no ajuda l’estigma que encara pesa sobre el sector de la construcció i l’assenyalament que se’n fa per part d’alguns sectors de la societat i la política. Mentrestant l’anomenada “emergència de l’habitatge”continua ben present i fa evident que dificultar l’entrada d’oferta nova en el mercat empitjora la situació.
L’any passat es van iniciar a Catalunya 11.395 habitatges. La xifra suposa un retrocés del 21,7% respecte a l’any anterior i marca un canvi de tendència perquè des de l’any 2013 el còmput anual anava creixent malgrat que molt lentament. Aquell any es van iniciar poc més de 3.000 habitatges, va ser el pitjor moment de la producció residencial, i això que el crash ja havia tingut lloc uns anys abans. Cal recordar que el 2006 la bombolla del totxo va arribar al seu zenit amb 127.117 habitatges iniciats, després d’uns anys amb les grues treballant a tot gas: la mitjana anual des del 2000 havia estat de 90.801 habitatges. El fet és que després de l’esclat de la bombolla, que va significar el desmantellament de bona part de la indústria immobiliària i la seva aliada, la financera, l’edificació va entrar en un període d’encefalograma pla.
Si aquella orgia constructora havia estat possible per l’alineament d’un seguit de factors propiciatoris, actualment, 15 anys després d’aquell any de rècord, les circumstàncies semblen treballar també de manera sincronitzada però a la contra. De tal manera que edificar residencial no és gens evident. Vegem per què.
Primer cal analitzar què està passant en el mercat lliure de compravenda, que, al cap i a la fi, és el que aporta més habitatge d’obra nova a pesar de totes les dificultats, l’habitatge de protecció oficial és només el 17% del total. La primera conclusió és que es fabrica poc, però es ven menys.
RTV és una petita promotora catalana que va començar l’activitat el 2000 i que es va haver de reinventar amb la crisi. Ara té cinc promocions d’habitatges al Maresme en diferents etapes del desenvolupament. Vicenç Ramon, director gerent del grup immobiliari, explica que la pandèmia ha fet més atractiu el producte que ofereixen, pensat per a una classe mitjana alta, perquè el teletreball està desplaçant alguns ciutadans de Barcelona cap als afores. Això ha animat una mica les vendes sobretot en aquelles promocions que més costava vendre. No obstant això, Ramon explica que no és fàcil: “Tot i que la producció és baixa, l’oferta és superior a la demanda, per això és molt important tenir molt clar el client al qual t’adreces i fer un producte molt a mida en preu, ubicació i característiques.” El risc de no encertar-la és molt elevat. Així ho veu també Christian Gracia, director del departament d’inversió, sòl i obra nova de la consultora immobiliària Forcadell: “Portem la comercialització de 14 promocions i el ritme de vendes és lamentable i algunes s’han de traslladar al lloguer.”
Aedas Homes és una de les promotores més actives a casa nostra; té les oficines centrals a Madrid i cotitza en la borsa. A Catalunya ha tirat endavant 23 projectes residencials, gairebé tots en localitats al voltant de Barcelona: Vilanova i la Geltrú, l’Hospitalet de Llobregat, el Masnou, Sant Just Desvern, Cornellà de Llobregat, Sabadell i Sant Adrià de Besòs. Actualment, els habitatges en comercialització s’acosten als 1.400, dels quals han venut el 60%. El director territorial David Gómez també constata que després del confinament les vendes s’han reactivat: “L’oferta d’obra nova respon molt millor que la segona mà a les noves preferències del mercat: terrasses i jardins, més metres quadrats d’espai útil, zones comunes i zones per al teletreball.” Els pisos d’Aedas Homes tenen un preu mitjà d’entre 330.000 i 350.000 euros i, com els d’RTV, van adreçats a la demanda de reposició, és a dir, a les famílies que ja tenen un pis i volen canviar-lo per un altre de nou que s’adapti millor a les noves necessitats.
Hi ha una altra demanda de compra que té especial importància a Barcelona i altres punts de Catalunya, que és la internacional. Celestí Ventura, president del Col·legi d’Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers d’Edificació de Barcelona (Caateeb), explica que el 2016 la promotora que dirigeix, UNIQ Residential, va fer un edifici d’habitatges al carrer Rosselló amb passeig de Gràcia que va vendre, gairebé en la totalitat, a clients d’altres països: “Només dos compradors eren catalans i no vam repetir ni una nacionalitat”, recorda. Aquest client, però, ha desaparegut amb la covid.
Anomalia.
Tenint en compte la inclinació històrica del país cap a la compra, cal preguntar-se si aquesta demanda de lloguer ha arribat per quedar-s’hi. Christian Gracia, de Forcadell, té clar que sí i que la crisi derivada de la pandèmia la farà palesa encara més: “Ens portarà més misèria i precarietat; mentre estem parlant s’estan generant les condicions per a una incapacitat manifesta d’accedir a un habitatge de compra, ni ara ni d’aquí a cinc anys”, assegura.
Aquesta és la mateixa reflexió que han fet els fons d’inversió internacionals que han posat la mirada en Espanya i Catalunya per construir habitatge nou en grans quantitats i llogar-lo, tot i que sense poder concretar fins al moment present aquest apetit tal com voldrien. La pretensió és donar resposta a una part de la demanda de lloguer, la que no pot o no vol accedir a un habitatge de compra però podria pagar uns mil euros al mes per viure en un pis nou, ampli i ben comunicat prop de Barcelona. Com s’ha dit, aquest és un producte que podria trobar resposta des de la iniciativa privada. Per sota d’aquest nivell de rendes, es parlaria de lloguer assequible i només és viable amb la participació pública.
Això no obstant, falten estudis més detallats que posin llum sobre les necessitats i característiques concretes de la demanda per marges d’edat i d’ingressos. “Només així evitarem deixar-nos arrossegar per mites: com el que ara hi ha al voltant del lloguer”, puntualitza Trilla.
El que sí que hi ha és una quantificació de la demanda que està per venir. L’esborrany del pla territorial sectorial d’habitatge de Catalunya va fer una previsió en funció de la formació de noves llars i, en l’escenari més provable, parla de 26.303 anualment en el període 2020-2025 i de 28.074 en el 2025-2030, no tant per l’augment demogràfic com per la disminució de membres de família per habitatge.
Si sembla evident que cal construir, aleshores, per què l’oferta no està reaccionant o només ho està fent molt parcialment? S’ha vist que la demanda està deprimida, però és que l’oferta no està molt millor. La indústria de l’obra nova va sortir molt malmesa de l’esclat de la bombolla. Moltes promotores, constructores i petits negocis associats van desaparèixer i molts llocs de treball es van esfumar (204.800 entre 2008 i 2014). El teixit sobrevivent està molt condicionat pel record del que va passar i són prudents a l’hora d’assumir segons quins riscos, com ara ampliar les plantilles: “La conseqüència és que la capacitat instal·lada [potencial de producció] és baixíssima”, diu Gracia.
Igualment, la seva capacitat financera és molt feble i les fa molt dependents del capital aliè, ja siguin bancs o inversors, i condiciona enormement la dimensió dels projectes que poden abordar. El seu soci tradicional, les entitats financeres, tocades i supervisades, de la mateixa manera que els costa atorgar un préstec hipotecari, també es resisteixen a donar un préstec promotor. De la barra lliure de la bombolla s’ha passat a les condicions draconianes. Quan un promotor travessa la porta d’un banc ja sap que ha de venir amb el solar on vol construir pagat: ja no és possible finançar la compra del terreny com abans. I per obtenir un préstec per a l’edificació ha d’haver iniciat la comercialització sobre panell i haver venut entre el 30% i el 50% dels habitatges abans de posar cap totxo. “El banc revisa amb lupa les prevendes per assegurar-se que els compradors siguin solvents i descarta els que creu que no ho són prou fins a arribar al mínim exigit”, explica Lluís Marsà, president de l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE), la patronal del sector. Marsà afirma que el fet d’haver de començar amb recursos propis i aquest nivell d’escrutini, “frena”.
El negoci immobiliari, que havia estat molt lucratiu per a les entitats financeres en el passat i significava la porta d’entrada de nous clients, s’ha convertit en una activitat espinosa i els promotors tenen la sensació que els bancs posen totes les traves que poden i més perquè no volen finançar residencial. “Els bancs estan acovardits”, etziba Ventura.
I més encara quan del que es tracta és de finançar les promocions de lloguer, el més necessari. És un recel que no és d’ara, ja el tenien en els anys de la bombolla. El lloguer no és un negoci de plusvàlua. Tradicionalment el promotor té una gestora que fa l’arrendament dels pisos un cop construïts de tal manera que el retorn de la inversió és més lent i als bancs els interessa menys, per la qual cosa poden marcar llindars molt baixos de finançament, que estan al voltant del 40% del cost total de l’obra, i terminis de retorn poc ajustats a la realitat, que ho fan inviable.
Fer residencial de lloguer sense el concurs dels bancs limita moltíssim les possibilitats de finançament. Quan la intenció és fer lloguer assequible a les zones on hi ha demanda acreditada, és a dir, a les grans àrees urbanes, la limitació esdevé un mur infranquejable, fins i tot disposant de les ajudes de la promoció pública. Pocs s’hi aventuren. Només s’hi atreveixen les fundacions i entitats sense ànim de lucre, és a dir, promotores que no aspiren a guanyar-hi res. I, tot i així, tampoc se’n surten.
Grup Qualitat és una cooperativa que fa habitatge en diferents modalitats però sobretot en règim de lloguer assequible. El seu director general, Eduard Brull, explica que no compten amb els bancs i han de recórrer a tot tipus de línies de finançament, ja sigui públic, de l’ICF, de l’ICO i del BEI o a la banca ètica: “El lloguer protegit necessita un 80% de finançament de la inversió o més i terminis d’amortització de 30 anys”, explica.
Cal multiplicar les vies de finançament, però tanmateix amb això no és suficient. El lloguer assequible també reclama la intervenció de l’administració amb ajudes directes. Aquest és l’altre gran escull, perquè els fons que s’hi destinen són molt escassos. Són recursos que pressuposta l’administració de l’Estat i que per a Catalunya aquest any representen la xifra de 12 milions d’euros.
De moment el que ha fet la Generalitat ha estat actualitzar el mòduls per fer HPO, mesura que no es prenia des del 2008 i havien quedat desfasats per l’increment dels costos de la construcció. Aquests mòduls estableixen les ajudes al promotor per metre quadrat i les limitacions de preu i renda que tindrà l’habitatge. La posada al dia ha significat incrementar aquests paràmetres un 20% i hauria de començar a fer més viable algunes promocions. Cal pensar que l’any passat només es van iniciar a Catalunya 1.943 habitatges d’HPO; gairebé tots són a les comarques de Barcelona i només 104 estaven destinats al lloguer.
La Coordinadora de Fundacions d’Habitatge Social (Cohabitac) té clar que l’escassa producció d’habitatge social en règim de lloguer no és per falta de promotors interessats, sinó que les condicions econòmiques i financeres la fan inviable. Al setembre va fer un informe per posar números a aquest despropòsit i reclamar un canvi de les polítiques públiques d’habitatge. Carme Trilla, també responsable de la Fundació Hàbitat 3, que promou habitatge social, considera que sense la priorització de l’habitatge en el pressupost públic els pisos que cal fer no es faran: “L’oferta que necessitem és de lloguers entre 300 i 600 euros al mes i només seran realitat si l’administració s’hi fica de ple.” La gran batalla actual és fer créixer la despesa pública en habitatge, aprofitant l’oportunitat que representen els fons europeus Next Generation i que s’està redactant una llei sobre el dret a l’habitatge estatal. Cohabitac demana que la despesa pública en habitatge, que és del 0,1% del PIB, tendeixi al 0,6%, que hi havia abans de la crisi: “Això suposaria augmentar de forma immediata el pressupost públic en 3.000 milions d’euros per part del govern espanyol (ara és de 480 milions) i en 500 milions el de la Generalitat (ara és de prop de 200).” Una altra iniciativa en aquest camp, el manifest per una llei que garanteixi el dret a un habitatge digne i adequat, abanderat pel Sindicat de Llogateres i la PAH, pensa que no n’hi ha prou i proposa elevar la despesa pública fins al 2% del PIB.
En qualsevol cas, l’increment dels recursos públics podria obrir un nou horitzó per a la col·laboració publicoprivada, que els promotors veuen amb una certa esperança perquè les regulacions que s’han fet fins ara en el sector han creat un clima de desconfiança mútua. Conjuntament als problemes de finançament i la falta de despesa pública, la inseguretat jurídica es presenta com un dels factors que més limiten l’oferta. De fet, per l’APCE és el primer fre: “En el si de l’associació reflexionem sobre què està passant, per què anem tan a poc a poc, i arribem a la conclusió que el problema més important és la inseguretat jurídica”, diu Marsà. A tall d’exemple, el president dels promotors recorda que Catalunya registra el 50% de les denúncies d’ocupació d’habitatge de tot l’Estat: “Això és perquè s’han permès, per no dir que s’han incentivat, certes maneres d’accés a un habitatge; encara més, des del 2015 s’ha anat legislant descarregant l’estat del benestar en el privat”, subratlla. La limitació de les rendes del lloguer, la reserva d’habitatge social en les noves promocions i el lloguer social obligatori són algunes d’aquestes normatives. “Si el sector públic demana al privat que faci una funció social perquè ell no ho pot fer, doncs hauria d’ajudar, hauria de ser una política concertada com l’ensenyament o la sanitat,” diu Trilla. Eduard Brull reclama un canvi de discurs: “S’ha optat per la via fàcil d’assenyalar culpables quan l’administració no està invertint res, i l’únic que s’aconsegueix és complicar la solució”, diu.
Les queixes del sector també van adreçades als municipis. Marsà explica que des de la iniciativa privada s’han fet arribar propostes concretes per desbloquejar la situació i fer viables els objectius de molts municipis de tenir un parc de pisos de lloguer per a la seva població més vulnerable. En contret, el president de l’APCE parla d’iniciatives per fer promocions de lloguer sobre sòl públic en concessió per un període de temps, al final del qual l’explotació seria pública, una fórmula similar a l’autopista de peatge. Els promotors ofereixen eficàcia als consistoris. L’alcaldessa de Barcelona, Ada Colau, ha començat a fer habitatges prefabricats perquè des de la promoció pública l’obra sol demorar-se de sis a set anys, segons ha dit. “Si tenim el sòl, en tres anys podríem fer HPO a tota la regió metropolitana”, li respon Marsà.
Rere la fórmula del dret de superfície, emergeix l’altre gran escull que limita l’oferta (i en van quatre): el solar. No cal dir que el terreny urbanitzat preparat per construir escasseja sobretot allà on més demanda hi ha. I el poc que hi ha és molt car, de manera que, en el mercat lliure, només es pot fer producte per a clients amb finançament. Durant molts anys, l’activitat dels ajuntaments en matèria d’habitatge ha pivotat sobre els serveis socials i s’ha oblidat l’urbanisme, que ara torna a cobrar importància. El cas és que s’ha produït poc sòl. Generar terreny per edificar de bell nou és un projecte a llarg termini, que pot representar fins i tot dècades. “Hem passat 12 anys en què l’urbanisme no ha fet res”, lamenta Trilla.
Per això, el punt de mira està en la reserva que tenen els municipis per a habitatges de protecció oficial. S’estima que a l’àmbit metropolità (Baix Llobregat, Barcelonès, Maresme, i els dos Vallès) hi ha un potencial de sòl per a més de 73.000 habitatges d’HPO. A més a més, el decret llei de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge va obrir la porta a construir habitatge de lloguer social en sòl destinat a equipaments comunitaris, sense haver de refer el planejament urbanístic. Tot això ha motivat que els ajuntament tornin a considerar l’obra nova. “Cada cop hi ha més ajuntaments que ens truquen a la porta per fer habitatge de lloguer amb la fórmula de dret de superfície; si acaben arribant els recursos hi ha molta feina a fer, per molts anys i molta gent”, diu el director general del Grup Qualitat.
També l’Oficina d’Habitatge de la Diputació de Barcelona ha detectat aquest punt d’inflexió. Dedicada a ajudar els municipis en el disseny i desplegament de polítiques locals d’habitatge, abans del 2008 la seva activitat estava molt centrada en la producció però es va abandonar amb la crisi per orientar-se a aspectes com ara estudis sobre el parc buit d’habitatges, el foment de la rehabilitació i l’aplicació del dret de tanteig i retracte, per augmentar l’oferta. “Ara torna a revifar l’obra nova”, confirma Sònia Ballester, cap de l’Oficina.
Però l’interès dels ajuntaments topa amb aquesta nova realitat que ofereix resistència al totxo. Lena Vidal, arquitecta de la Diputació, ho explica de la següent manera: “El paradigma de la producció d’HPO ha canviat molt, els ajuntaments tenien interioritzat que era un negoci i que els números sortien, però amb la crisi va petar el finançament i a continuació, les subvencions, de manera que si es vol fer habitatge ara ha de ser a càrrec del pressupost i a fons perdut, com qualsevol altre equipament.” Un fet similar va succeir amb el sòl. Crear sòl urbà va deixar de ser un negoci lucratiu per als municipis i es va deixar de fer, entre altres coses, perquè molts municipis es van trobar amb molts solars sense edificar al mateix nucli de població.
Tot i això, segons la Diputació de Barcelona, el 100% dels municipis de més de 100.000 habitatges tenen reserves de sòl per a HPO; el 67%, dels de més de 50.000; el 82%, dels de més de 20.000, i el 45%, dels de més de 10.000. “Són solars que es podrien començar a executar d’un dia per l’altre”, diu Vidal. La Diputació treballa amb alguns d’aquests municipis per tirar endavant fórmules innovadores de cooperació publicoprivada per vèncer les dificultats que presenta avui dia l’obra nova. “Les cooperatives en cessió d’ús s’han posat molt de moda; quan no hi ha cap promotor privat interessat i l’Ajuntament no té capacitat econòmica, el pes de la promoció està passant al client final, que es dedica a fer la promoció en solars públics”, explica Vidal. A vegades també és perquè interessa impulsar noves maneres de fer la promoció.
Sí que estaria en mans dels ajuntaments, per afavorir l’obra nova, agilitar els terminis per a l’obtenció de llicències. Aquesta burocràcia sol representar almenys un any d’espera, per la qual cosa va en detriment de la viabilitat de les promocions: “Com pot ser que en tres mesos estigui el projecte i calguin quatre cops més per revisar-lo? –es pregunta Ventura–. Això està dient dues coses: que l’administració és ineficient i que l’immobiliari no interessa.”
La situació de bloqueig que es troba l’obra nova posa en relleu que durant una dècada el focus ha estat en les mesures d’urgència en matèria d’habitatge i s’han descuidat les actuacions de fons, les que obliguen a posar els llums llargs. “Aquí fem les coses quan veiem la necessitat i aleshores, tothom a córrer”, diu Trilla. “Les polítiques d’habitatge no han de ser reactives, hauríem de ser capaços de planificar a llarg termini”, indica Vidal.
El mannà que ve d’Europa
El govern espanyol ha compromès 2.000 dels 10.000 milions dels fons europeus a polítiques d’habitatge entre els anys 2022 i 2023. La meitat anirien a rehabilitació d’edificis i l’altra meitat, a incrementar el parc d’habitatge social i assequible.
Actualment rehabilitar només representa el 30% del sector de l’edificació, la resta és obra nova. La mitjana d’Europa arriba al 50% i en alguns països capdavanters és el 70%. “La rehabilitació no forma part de la cultura del país però la descarbonització de les ciutats i l’estalvi energètic ens obligarà a canviar de model”, preveu Celestí Ventura. Més escèptic és Eduard Brull: “Fa 30 anys que soc en el sector i sempre se n’ha parlat però costa molt fer-la aflorar.”
Fons estrangers creuen en el lloguer
En contrast amb el desinterès dels bancs per finançar operacions en el residencial, el capital estranger està prenent posicions per invertir-hi en entendre que és un dels actius immobiliaris amb més futur. En concret, han posat els ulls en l’habitatge de lloguer i estan disposats a finançar la construcció amb unes condicions molt concretes: “Volen invertir en edificis de més de cent habitatges, de tres i quatre dormitoris i que es puguin llogar per menys de mil euros.” Aquest va ser l’encàrrec que va rebre Celestí Ventura, en la seva condició de director d’UNIQ Residential. No ha pogut respondre a l’encàrrec i continua buscant sòl al voltant de Barcelona i en llocs ben comunicats: “Perquè surtin els números has de comprar sòl entre 600 i 700 euros el m² construït i no se’n troba”, afirma. El ‘build to rent’ (BTR) necessita volum per economies d’escala. Aquesta dificultat ha fet que la majoria dels projectes s’estiguin concretant a Madrid. El 2020 les operacions de BTR van representar uns 1.400 milions d’euros a tot l’Estat, el 82% de tota la inversió en residencial, i el 70% van tenir lloc a Madrid, segons la consultora CBRE. Barcelona va aconseguir el 19%. Els fons d’inversió hi veuen gran potencial. Actualment el 22% de la població viu en habitatges de lloguer i s’espera que el percentatge creixi.