L’inversor abandona l’obra nova residencial
Els fons internacionals perden interès pel ‘build to rent’ després de la pujada de tipus i per la dificultat de preveure rendibilitat en un context de canvi normatiu
En només mig any, les promotores d’habitatge han vist com el context econòmic i financer les ha canviat substancialment fins al punt d’haver d’aturar projectes pel risc d’agafar-se els dits. El tomb en el mercat està retraient, en primer lloc, els compradors particulars, bàsicament aquells que volen canviar de casa, però als quals l’encariment de les hipoteques els fa canviar d’idea. El març passat, els préstecs hipotecaris per a l’adquisició d’habitatges van caure un 29,4% interanual i la compravenda d’habitatges, un 12,5%, segons el Col·legi Notarial de Catalunya.
I, en segon lloc, els inversors, individuals o institucionals, pels quals la pujada de tipus ha obert oportunitats de millor rendibilitat en altres indrets menys inestables que el de l’habitatge a casa nostra. “L’inversor institucional internacional està marxant”, sentencia Josep Maria Cases, director territorial de Culmia, l’expromotora del Banc Sabadell i que és propietat des del 2020 d’Oaktree Capital, una gestora d’actius d’inversió dels Estats Units.
Expectatives.
Segons el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, des del 2020 els costos de construcció acumulen un increment mitjà del 23% per l’encariment dels materials i de la mà d’obra, que escasseja. Això pot significar entre un 4 i un 6% més en el preu final del pis nou, segons calcula el director regional de Culmia, que revela que la promotora ha posposat alguns projectes en fase de prevenda o de llançament comercial de la perifèria de Barcelona o mercats secundaris (amb una demanda més aviat local): “Hem vist que no tindria mercat i ho hem aturat”, diu Cases.
En el cas del mercat d’inversió, Jordi Fabregat, professor i director del Master Executiu en Finances d’Esade, assenyala com a factor clau la incertesa jurídica que obre la futura llei pel dret a l’habitatge: “En la tramitació parlamentària s’hauran de concretar alguns termes, com ara els topalls de les rendes a les zones tensionades així com l’índex d’actualització d’aquestes rendes. Aquestes incerteses fan molt difícil el càlcul de les rendibilitats futures de la inversió d’aquest tipus d’actius, i els fons s’estan diversificant cap a altres sectors, almenys fins que es defineixin les condicions exactes per les quals es regirà el mercat residencial”, explica.
En aquest mateix sentit s’expressen a la consultora Forcadell: “El capital ha fugit perquè el mercat està intervingut i és inestable, amb una regularització que canvia sovint”, diu Christian Gracia, director d’inversió, sòl i obra nova, que fa notar que és un fenomen acotat al sector residencial: “Es continuen construint naus industrials, parcs logístics i oficines, i tot i que també s’han vist afectats per la pujada de tipus, la covid i l’encariment dels preus de construcció, no se n’ha paralitzat la inversió”.
A l’agència immobiliària Guinot Prunera vaticinen fins i tot la venda d’actius: “És segur que el gran propietari iniciarà processos de desinversió que eliminaran del mercat un bon nombre d’immobles, i el tan pregonat build to rent acabarà de tenir la seva sentència de mort”, preveu el director general, Guinot Prunera, en referència a la llei de l’habitatge anunciada.
A Culmia, la compra d’habitatges per part d’inversors (particulars o institucionals) suposa el 15% del total, segons una enquesta sobre motivació feta als seus clients. “La marxa dels inversors afecta les tres potes del nostre negoci: l’habitatge lliure, protegit i el build to rent”, reconeix Cases.