Pluja d’idees per fer l’habitatge més accessible
L’evidència que cal donar una resposta estructural a la població exclosa del mercat lliure esperona promotores, cooperatives i fons d’inversió a compartir les seves solucions
Accedir o conservar un habitatge és cada dia més complicat per a una part creixent de la població, malgrat que des de fa temps és un tema calent en l’agenda dels governs. Però les receptes que s’estan aplicant estan lluny d’haver controlat un incendi que es propaga més i més. I el col·lectiu de damnificats és cada cop més gran. Estan, per descomptat, les capes més vulnerables de la societat, les primeres excloses del mercat de l’habitatge i que requereixen una atenció especial, però el fracàs també el pateixen els joves, que no es poden emancipar; les famílies treballadores amb sous ajustats, que han de dedicar bona part dels seus ingressos a pagar-se el sostre on viuen, i els jubilats no propietaris, que perden capacitat de renda alhora que els puja el lloguer, entre d’altres. Hi ha estudis que xifren en un 32% la població exclosa.
En aquest escenari de preocupació creixent, se succeeixen els pronunciaments d’actors privats del món de l’habitatge que, amb la premissa que no hi ha fórmules màgiques, llancen les seves propostes per abordar el problema. És un debat públic esperonat per l’entrada en escena dels fons procedents d’Europa, per la nova llei estatal pel dret a l’habitatge i perquè la inflació i la pujada de tipus afegeixen pressió al problema.
L’evidència és que cal fer un tomb a la situació. “Fins ara ens hem dedicat sobretot a donar ajuts i prestacions als col·lectius afectats, i cal mantenir-los, però donant també una resposta estructural; hem d’impulsar la promoció d’habitatge directa i delegada dotant-la de recursos pressupostaris perquè agafi una velocitat de creuer sostinguda en el temps”, diu la secretària d’Habitatge del govern català, Marina Berasategui. La xifra que il·lustra aquest propòsit és 10.000, que són els habitatges de lloguer social -el que aniria dedicat a les capes més vulnerables- que es volen fer en una dècada.
Ara bé, quan aquesta voluntat de canvi es posa en context es desinfla, tenint en compte que el Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge calculava el 2021 que caldria sumar 202.000 habitatges de lloguer social per passar de l ’1,7% actual del total del parc de primeres residències al 7%.
Un estudi recent de la promotora Culmia fa un altre càlcul basat en la necessitat de lloguer assequible i arriba a la conclusió que a Catalunya se n’haurien de construir 225.000 en una dècada, tenint en compte la previsió de creació de noves llars, i la necessitat de rebaixar la tensió en els preus del mercat i reduir la taxa d’esforç que les famílies destinen a l’habitatge.
El 6 d’octubre passat, el president de la Generalitat, Pere Aragonès, inaugurava a Olesa de Montserrat una promoció de la cooperativa Sostre Cívic en règim de cessió d’ús. Són habitatges de protecció oficial fets aprofitant un edifici abandonat després de l’esclat de la crisi financera i immobiliària del 2008 i ara rehabilitat. En un entorn de greus dificultats per fer habitatge protegit els darrers anys, perquè els números no sortien, les cooperatives han assumit un paper protagonista. L’any passat es van acabar a Catalunya 1.723 habitatges amb algun tipus de protecció oficial, la gran majoria a la demarcació de Barcelona; d’aquests, 731 van ser promoguts per cooperatives, 480 per instàncies públiques -l’Incasol, absent- i la resta, 512, per promotors privats amb ànim de lucre.
Cessió d’ús.
És cert que per engegar el model a Catalunya ha estat necessari el compromís militant d’un grup de “creients practicants”, però ara, amb una experiència de 500 habitatges, la cooperativa pensa que han demostrat que és viable i que pot ser una resposta escalable al gruix de la demanda d’habitatge assequible.
Però les barreres existents no són petites, sobretot a l’àrea metropolitana de Barcelona, que és on més es necessita. D’una banda està el preu disparat del sòl, que en alguns casos s’ha resolt amb el dret de superfície, que és la cessió de terreny públic per un període de temps (sol ser 75 anys prorrogables). Tot i que l’aposta de Sostre Cívic és mobilitzar patrimoni privat per no competir amb el parc públic de lloguer pels recursos públics, reconeixen que fer projectes a Barcelona no és possible sense la cooperació amb l’administració en temes com l’accés al sòl o el suport al finançament de l’operació. I és que l’altra gran barrera és el finançament: “La banca tradicional no vol entrar en operacions de cooperativa d’habitatges com sí que fa en altres països, i ho fem a través de la banca ètica i cooperativa (Firare i Coop57) i de l’ICF, que està augmentant el finançament dels nostres projectes i que garanteixen crèdits tous”, explica Téllez, que reconeix que caldria un canvi d’actitud de la banca tradicional a l’hora de confiar en la cessió d’ús per poder assumir aquest salt d’escala.
Sostre Cívic és una cooperativa paraigua que treballa de manera transversal i que disposa d’una bossa de proveïdors que es regeixen pels estàndards de la cooperativa. Téllez també explica que és un sistema que els permet estalviar temps, que és un generador de costos que no se sol tenir en compte.
HPO de Propietat.
A Llar Unió Catalonia esgrimeixen a favor del model cooperativista d’HPO en propietat, que ja ha demostrat que funciona per fer grans transformacions -així es van fer molts edificis en la dècada dels setanta i vuitanta-; a més, és el model que permet retenir estalvi a les famílies. També és l’opció que té més adeptes. Al registre de sol·licitants d’HPO de Catalunya hi havia inscrites el setembre passat 94.572 persones, de les quals el 8% apostava per la cessió d’ús, el 37% per la propietat, el 46% pel lloguer i el 88% pel lloguer amb opció de compra.
Llar Unió Catalonia té actualment promocions d’habitatges protegits a Cornellà, Sant Boi de Llobregat, Viladecans i Sant Joan Despí. Per optimitzar els recursos i reduir costos s’organitzen al voltant de tres empreses: una gestora (Qualitat HS), un estudi d’arquitectura (Argepro) i una constructora (Aralia), que també treballen per a altres promotors. De tota manera, Parra assegura que “el promotor no guanya tants diners com es diu” i que “el gran guanyador és el propietari del sòl”. En aquest sentit, proposa que el sòl s’hagi de vendre a preu de sòl agrari, perquè és l’administració qui afegeix valor al terreny urbanitzant-lo i construint-hi infraestructures.
En relació amb el finançament, promoure per vendre és una fórmula que les entitats financeres convencionals entenen millor, fins i tot millor que promoure per llogar, de manera que Llar Unió Catalonia pot recórrer a la banca tradicional per signar crèdits promotors, això sí, amb les condicions que imposen al mercat, que són severes. I el mateix passa amb les hipoteques que demanen els compradors.
Sostre Cívic i Llar Unió Catalonia treballen des de l’autoorganització i sense l’ànim de lucre per millorar l’accessibilitat de l’habitatge, i amb propostes que posen l’accent en la qualitat i en la sostenibilitat de les promocions. Però aquí s’acaben les semblances, perquè hi ha un xoc ideològic respecte al concepte de bé residencial: “Entenem que l’habitatge ha de ser un bé per fer-ne ús i no per posseir, perquè és un dret que no s’hauria de patrimonialitzar”, diu José Téllez.
Inversors institucionals.
Solventis, un grup financer dedicat a la gestió d’actius i a la banca privada, acaba d’impulsar un fons d’inversió per captar 650 milions d’euros per construir 12.000 habitatges de lloguer assequible a l’Estat, 3.100 a Catalunya.
El model que proposa la firma accelera la creació d’un parc públic d’habitatge multiplicant per cinc la capacitat fiscal de l’administració, gràcies a la participació de capital privat al qual se li garanteixen bones condicions (baix risc i rendibilitats del 7-9%), tot per rebaixar un 30% les rendes del llogaters.
Això es concreta en el fet que el propietari del sòl (bàsicament públic) cedeix el dret de superfície a l’inversor, que fa l’obra, per un període no inferior a trenta anys, després dels quals la propietat de l’edificat passa a titularitat pública. L’administració assumeix el risc de demanda perquè s’encarregarà de cobrar als llogaters, responsabilitzant-se de la morositat si n’hi ha, i paga un cànon a l’inversor per habitatge, que inclou el retorn de la inversió i el manteniment del parc, gestionat per Solventis.
Toni Bosch, director d’inversions alternatives immobiliàries de Solventis, fa un paral·lelisme amb el sistema que va permetre fer les autopistes de peatge: “El model es basa a transformar l’habitatge en una infraestructura social.” Una altra de les bondats de la proposta que esgrimeixen els impulsors és que la inversió no impacta en el deute públic ni depèn de les subvencions.
Solventis, que ha aconseguit integrar en l’equip l’enginyeria Typsa i el despatx d’advocats Garrigues, fa un any i mig que està presentant la proposta a les administracions públiques: “La rebuda ha estat molt bona, no hem trobat cap govern contrari a tenir instruments que sumin en aquest repte de fer habitatge assequible”, assegura Bosch.
La demanda per a la qual està pensada aquesta proposta la formen famílies amb uns ingressos anuals d’entre 28.000 i 45.000 euros, que en aquests moments no accedeixen a habitatge de preu regulat, però que pateixen la pujada de preus del mercat lliure.
Culmia, una promotora molt activa en la construcció d’habitatge de lloguer assequible sobretot a la Comunitat de Madrid, també ha fet números i té un pla d’acció i una proposta de pressupost per a l’habitatge, que ha fet públics recentment. Les projeccions són per a tot l’Estat, però també n’hi ha per territoris i, en el cas de Catalunya, la companyia propietat del fons estatunidenc Oaktree estima que s’hauran de fer 225.000 habitatges de lloguer assequible en els pròxims deu anys, que requeriran una inversió pública de 1.010 milions. “Tenim el repte d’estructurar un model cridat a ser una de les principals solucions en el mercat de l’habitatge i fer-lo aterrar perquè sigui possible, a través de concursos ben articulats, una gestió urbanística correcta i un finançament atractiu”, ha dit Francisco Pérez, CEO de Culmia.
Amb les cartes sobre la taula, l’administració haurà de triar quin model de resposta dona al problema d’accés a un sostre digne, des de la promoció i el finançament, i no serà fàcil ser pragmàtic en un tema amb una càrrega ideològica tan gran com l’habitatge.
La càrrega econòmica de l’habitatge en el mercat lliure margina cada cop més famílies
Les llars amb uns ingressos de 25.000 euros anuals (gairebé la meitat dels joves estan en aquesta condició) no podria accedir a cap tipus d’habitatge sense comprometre més del 30% de la renda familiar. En el cas de voler comprar un pis de segona mà, hi hauria de destinar més del 60% i si volen llogar, prop del 50%.
Les unitats familiars amb uns ingressos de 35.000 euros anuals baixarien del 30% recomanable només si aconseguissin comprar un pis en el mercat de segona mà a l’àrea metropolitana (tret de Barcelona), perquè si no poguessin i haguessin de llogar, encara haurien de fer un esforç proper al 30%. Fora d’aquest territori, l’esforç econòmic per accedir a l’habitatge és més baix.
‘Think tank’ per trobar solucions
Experts del sector social i immobiliari han creat el grup ViSO per mirar de trobar una solució a l’actual context de greu dèficit estructural d’habitatge social i assequible. Tot i que els resultats s’anunciaran a principis del 2024, el director del grup, Paco Campos, explica que la solució depèn de considerar l’habitatge assequible com una infraestructura social, per dissenyar models de col·laboració publicoprivats creïbles i un marc normatiu estable.
Millor renda que hipoteca?
Defensors del model particular d’aquí jutgen un error emmirallar-se en el que passa a fora
Francesc Muñoz Dorado
Hi ha un cert consens polític sobre que cal bastir un parc públic d’habitatge de lloguer assequible i situar-lo als nivells europeus. Però és realment la solució adequada? Sergio Nasarre, catedràtic de dret civil de la URV i fundador de la Càtedra UNESCO d’Habitatge, és una veu discordant: “L’habitatge és, d’una banda, un dret humà i, d’una altra, un actiu financer molt important, i conciliar aquests dos vessant és molt difícil. Per tant, no hi ha fórmules màgiques: ni controlar la renda, ni establir més avantatges socials al lloguer, ni posar-se a construir un parc de lloguer assequible com bojos, tot això és fals arreu”, va dir en unes jornades organitzades l’octubre per Llar Unió Catalonia.
Per a Nasarre s’està venent un relat segons el qual els països del nord i centre Europa han trobat una fórmula màgica de l’habitatge basat en el lloguer que no es correspon amb la realitat. Així, per exemple, a Suïssa el 65% dels habitatges pertanyen a sis fons d’inversió i només el 4% de la població és propietària i no deu diners a ningú (a l’Estat espanyol és el 45%, dels quals el 36% són famílies amb baixos ingressos), a més, el nivell de sobreendeutament de la població és del 16% (sis punts per sobre d’Espanya). A Alemanya, el 19% de la població és propietària i no deu diners, bàsicament són famílies amb les rendes més altes. El catedràtic de la URV defensa que el sistema que es va bastir a Espanya amb la llei hipotecària i la de la propietat horitzontal, entre d’altres, és un sistema més igualitari i amb una menor concentració de la propietat: “Volem una societat de propietaris rics i llogaters pobres?” Nasarre pensa que els problemes s’originen quan després de la crisi del 2008 es comença a desmuntar l’arquitectura legal.
En aquest mateix sentit, Pedro Parra adverteix que fer un parc d’habitatge de lloguer significa posar-se en mans dels fons d’inversió.