La xifra de transac­ci­ons en el mer­cat d'inver­si­ons hote­le­res ha aug­men­tat en l'exer­cici 2011, després de tres anys en contínua dava­llada. Enguany s'han rea­lit­zat 36 ope­ra­ci­ons a l'Estat espa­nyol, per un volum de 829 mili­ons d'euros -segons la Con­fe­de­ración Española de Hote­les y Alo­ja­mi­en­tos Turísti­cos-, cosa que repre­senta un 61,2% d'aug­ment i s'acosta a les xifres de l'any 2008.

La difi­cul­tat d'alguns ges­tors d'hotels d'acon­se­guir el refi­nançament per als seus nego­cis ha estat un dels motius d'aquest incre­ment d'ope­ra­ci­ons cor­po­ra­ti­ves, cen­tra­des bàsica­ment en hotels de qua­tre i cinc estre­lles i rea­lit­za­des per cade­nes hote­le­res.

Un dels rep­tes a l'hora de com­prar o ven­dre un hotel és la seva valo­ració. I no és tasca fàcil. Els espe­ci­a­lis­tes i inves­ti­ga­dors d'aquest sec­tor esta­blei­xen bàsica­ment tres induc­tors de valor en un esta­bli­ment hote­ler: el valor de l'immo­ble, el dels actius tan­gi­bles de negoci (com ara el capi­tal cir­cu­lant i els mobles i equi­pa­ment) i el dels intan­gi­bles. La suma dels tres és el valor total de l'hotel. Una vegada des­comp­tat el deute asso­ciat, donarà la valo­ració dels fons pro­pis, és a dir, el de la tota­li­tat de les acci­ons.

La part més com­plexa de valo­rar, com en qual­se­vol altre negoci, és la intan­gi­ble, que inclou aspec­tes com la marca, l'afi­li­ació a una cadena, la qua­li­tat de la direcció, l'equip o el capi­tal intel·lec­tual. En aquests aspec­tes és on més se cen­tren els dife­rents estu­dis i inves­ti­ga­ci­ons que s'han publi­cat sobre el tema de valo­ració i és el que s'ano­mena goodwill (fons de comerç).

Per obte­nir el valor d'un hotel, inclo­ent-hi el valor de la seva part intan­gi­ble, la majo­ria d'experts esta­blei­xen que la meto­do­lo­gia més idònia és la que es basa en el des­compte de flu­xos. Aquest model es basa a fer unes pre­vi­si­ons de flu­xos de caixa futurs, i poste­ri­or­ment apli­car-los una taxa de des­compte que per­met esta­blir el valor a dia d'avui d'aquesta gene­ració de riquesa futura. En defi­ni­tiva, es tracta d'esta­blir el màxim que hom paga­ria avui per unes expec­ta­ti­ves de gene­ració de recur­sos en el futur, exi­gint un mínim de ren­di­bi­li­tat.

La difi­cul­tat d'aquest procés radica en el fet que, en defi­ni­tiva, totes les vari­a­bles que hi inter­ve­nen es dona­ran en el futur i, per tant, el grau d'incer­tesa és ele­vat. Per aquest motiu, els estu­di­o­sos trac­ten de tro­bar sis­te­mes que resul­tin de més fàcil apli­cació. La majo­ria d'aquest models esta­blei­xen el valor d'un hotel en funció de mul­ti­pli­car per un paràmetre deter­mi­nat el nom­bre d'habi­ta­ci­ons de l'esta­bli­ment hote­ler o a par­tir del seu bene­fici net.

En aquesta direcció, en una inves­ti­gació recent, hem trac­tat de cer­car un múlti­ple a par­tir de la valo­ració de mer­cat de les acci­ons de diver­ses ense­nyes hote­le­res que cotit­zen a dife­rents mer­cats orga­nit­zats i hem ana­lit­zat la cor­re­lació que hi ha entre la vari­ació de les cotit­za­ci­ons i dife­rents paràmetres. La con­clusió és que l'acci­o­nista uti­litza en el seu procés de valo­ració de les acci­ons l'EBIT (bene­fici abans d'interes­sos i impos­tos), mul­ti­pli­cant-lo per 15 per obte­nir la capi­ta­lit­zació de la cadena on inver­teix.

Mal­grat el resul­tat d'aquesta inves­ti­gació con­ti­nuem afir­mant, però, que el millor pro­ce­di­ment per valo­rar un hotel és el des­compte de flu­xos, tot i la difi­cul­tat que com­porta. Els altres mètodes, com ara els que estan basats en múlti­ples, poden ser­vir per con­tras­tar i con­fir­mar altres resul­tats, però en cap cas com una única forma per valo­rar un esta­bli­ment hote­ler.