Quant val un hotel?

La xifra de transaccions en el mercat d'inversions hoteleres ha augmentat en l'exercici 2011, després de tres anys en contínua davallada. Enguany s'han realitzat 36 operacions a l'Estat espanyol, per un volum de 829 milions d'euros -segons la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos-, cosa que representa un 61,2% d'augment i s'acosta a les xifres de l'any 2008.

La dificultat d'alguns gestors d'hotels d'aconseguir el refinançament per als seus negocis ha estat un dels motius d'aquest increment d'operacions corporatives, centrades bàsicament en hotels de quatre i cinc estrelles i realitzades per cadenes hoteleres.

Un dels reptes a l'hora de comprar o vendre un hotel és la seva valoració. I no és tasca fàcil. Els especialistes i investigadors d'aquest sector estableixen bàsicament tres inductors de valor en un establiment hoteler: el valor de l'immoble, el dels actius tangibles de negoci (com ara el capital circulant i els mobles i equipament) i el dels intangibles. La suma dels tres és el valor total de l'hotel. Una vegada descomptat el deute associat, donarà la valoració dels fons propis, és a dir, el de la totalitat de les accions.

La part més complexa de valorar, com en qualsevol altre negoci, és la intangible, que inclou aspectes com la marca, l'afiliació a una cadena, la qualitat de la direcció, l'equip o el capital intel·lectual. En aquests aspectes és on més se centren els diferents estudis i investigacions que s'han publicat sobre el tema de valoració i és el que s'anomena goodwill (fons de comerç).

Per obtenir el valor d'un hotel, incloent-hi el valor de la seva part intangible, la majoria d'experts estableixen que la metodologia més idònia és la que es basa en el descompte de fluxos. Aquest model es basa a fer unes previsions de fluxos de caixa futurs, i posteriorment aplicar-los una taxa de descompte que permet establir el valor a dia d'avui d'aquesta generació de riquesa futura. En definitiva, es tracta d'establir el màxim que hom pagaria avui per unes expectatives de generació de recursos en el futur, exigint un mínim de rendibilitat.

La dificultat d'aquest procés radica en el fet que, en definitiva, totes les variables que hi intervenen es donaran en el futur i, per tant, el grau d'incertesa és elevat. Per aquest motiu, els estudiosos tracten de trobar sistemes que resultin de més fàcil aplicació. La majoria d'aquest models estableixen el valor d'un hotel en funció de multiplicar per un paràmetre determinat el nombre d'habitacions de l'establiment hoteler o a partir del seu benefici net.

En aquesta direcció, en una investigació recent, hem tractat de cercar un múltiple a partir de la valoració de mercat de les accions de diverses ensenyes hoteleres que cotitzen a diferents mercats organitzats i hem analitzat la correlació que hi ha entre la variació de les cotitzacions i diferents paràmetres. La conclusió és que l'accionista utilitza en el seu procés de valoració de les accions l'EBIT (benefici abans d'interessos i impostos), multiplicant-lo per 15 per obtenir la capitalització de la cadena on inverteix.

Malgrat el resultat d'aquesta investigació continuem afirmant, però, que el millor procediment per valorar un hotel és el descompte de fluxos, tot i la dificultat que comporta. Els altres mètodes, com ara els que estan basats en múltiples, poden servir per contrastar i confirmar altres resultats, però en cap cas com una única forma per valorar un establiment hoteler.