El banc dolent, o Sareb, engega la gran subhasta de l'excedent immobiliari, amb una oferta de 20.000 pisos en una primera tongada, i un munt de dubtes sobre quin serà el seu esdevenidor, si realment podrà mantenir el compromís d'assolir rendibilitats anuals d'un 15% de mitjana.

El disseny i la funcionalitat de la Sareb, la seva naturalesa, ja és objecte de viu debat. Molts observadors s'haurien estimat més una entitat pública al 100%, que hauria garantit que la liquidació d'aquests actius immobiliaris tòxics no fos objecte d'una lluita d'interessos, a càrrec dels accionistes privats que en formen part.

Jaume Puig, director general de GVC Gaesco, ha pogut copsar com la solució de banc dolent que ha adoptat Espanya no acaba de ser del grat dels mercats financers, per la munió d'incògnites que genera. Explica: “Sí, certament, el sector bancari hauria preferit un banc dolent públic del tot, i els mercats una entitat privada en la seva totalitat, per una senzilla raó: això hauria garantit que els preus de transferència dels actius tòxics són com a mínim de mercat, i reflex del balanç.” El fet que el FROB s'hi hagi quedat finalment de minoritari, amb un 43,1%, deixant la resta per a les entitats financeres, és vist en els mercats, d'una banda, com un peatge que s'ha fet pagar als bancs i, de l'altra, com obrir la caixa dels trons dels conflictes d'interessos. Els mercats donen per descomptat que un aliatge entre el creixement de la morositat i una caiguda de preus dels immobles fan que la malaltia del nostre sector financer romangui crònica.

Com alerta Puig, “caldria recordar que els bancs accionistes, que no han estat nacionalitzats, tenen estocs immobiliaris molt grans, als quals han de donar sortida, però alhora formen part d'una societat que ha de vendre un volum immens d'immobles de caixes i bancs que han hagut de ser rescatats”. I estem parlant de magnituds que fan respecte: al banc dolent li han traspassat en una primera fase 270.000 finques hipotecades, 89.000 immobles i 13.000.000 m² de sòl. Uns 36.000 milions d'euros transferits, que es compraran a un valor net d'uns 16.000 milions.

Si vol guanyar la partida, esdevenir al cap de 15 anys un negoci amb guanys, com va predir el ministre d'Economia, Luis de Guindos, l'estiu del 2012, Sareb hauria de trobar el seu tempo, un ritme adequat, prou ràpid, per fer net. I això és difícil quan els interessos d'ací i d'allà entrexoquen. La Sareb neix viciada d'inici, en ser una solució limitada a la banca nacionalitzada, i no pas a tot el sector, amb la qual cosa trobarem que uns mateixos actius dolents tindran preus diferents en els balanços bancaris en funció del seu propietari: un descompte del 54% sobre el valor en el balanç dels bancs nacionalitzats, superior al nivell de provisions dels bancs sans. Com diu Puig, “per què el banc dolent no era per a tots?, així els preus de transferència de Sareb haurien estat els mateixos per a bancs nacionalitzats i no nacionalitzats”. Trobarem curioses paradoxes: una entitat intervinguda, com Catalunya Caixa, ja ha fet net amb el crèdit a promotor, mentre que bancs sans, com el Santander, encara tenen molt residu d'aquesta mena en el seu balanç.

Més que un factor estabilitzador del mercat immobiliari, la missió per a la qual es va crear la Sareb, pot convertir-se en un terrible agent de distorsió, tot creant situacions en què els bancs no estan aprovisionant d'acord amb els preus de mercat, sinó ajustant més o menys. Així, els compradors estan detectant diferències molt importants entre bancs.

Però és que, a més a més, el banc dolent torna a ensopegar en el gran error de la reforma financera a l'espanyola, anar per la via lenta de recapitalització del sector. El que hauria calgut, per animar un deprimit sector immobiliari, alhora que se sanejarien els malmesos balanços dels bancs, és un bon ritme de vendes de sortida. Un propòsit irrealitzable, atès que als mateixos bancs no els interessa pitjar l'accelerador, per por que els preus caiguin massa ràpid en un pou massa fondo i es quedin sense marge per anar aprovisionant. Volen temps per anar pagant el desfasament patrimonial.

Resulta estremidor pensar que bona part dels actius que surtin a mercat no es puguin vendre mai. El macroeconomista Edward Hugh comenta: “Tota la part de sòl urbanitzable difícilment tindrà sortida mai, i acabarà tenint un valor comptable zero o negatiu. Els actius que realment tenien un valor ja es van promocionar fa divuit mesos.” Era quan era interessant edificar sobre terrenys per haver d'aprovisionar menys i així gestionar millor el balanç.

I topem amb l'espinós problema dels descomptes: a quin preu es vendrà finalment, n'hi haurà prou amb un 54% de descompte sobre el valor en llibres? Si cal rebaixar més, qui assumirà les pèrdues, tenint en compte que Sareb s'ha constituït amb poc capital? El banc dolent es va constituir amb 3.819 milions, als quals s'haurien d'afegir 1.200 milions, si pot reeixir l'ampliació de capital que seguirà a l'adquisició d'actius danyats del conjunt de bancs no nacionalitzats que han rebut ajuts, com ara BMN, Liberbank, Caja España Duero i Caja 3.

Una altra variable del problema és qui finançarà les hipoteques dels compradors potencials. Com diu Hugh, “costarà animar les entitats financeres a finançar hipoteques, a euríbor més 0,75%”: “A aquest preu es perden diners, no es poden finançar al majorista”, alerta.

Els bancs sans, que han deixat anar el seu propi llast immobiliari, donaran hipoteques als qui comprin els seus actius. En el model ideal de banc dolent, en l'accionariat hi haurien d'haver participat grans fons internacionals, que haurien aportat fortalesa financera i bon aparador internacional per a l'entitat que presideix Belén Romana. Empreses com Iberdrola i grans fons internacionals com ara Cerberus i Fortress han respost a les picades d'ullet, però per imposar les seves pròpies condicions, com explica Hugh: “Aquests fons no arribaran a entrar a la Sareb perquè les condicions que volen imposar, tenir un dret preferent sobre els paquets d'actius immobiliaris més atractius, són les que volen les entitats financeres d'aquí.” Potser hi ha alguna possibilitat més endavant, “si baixen més els preus, perquè ara aquests fonts els consideren alts”.

Compte amb la morositat, com avisa Hugh, que entreveu un terrible tsunami de mora en hipoteques que pot obligar a nous esforços de recapitalització de la banca l'any vinent i el següent. Com diu, “caldrà fer un reset en les hipoteques, i rebaixar-les a un 50-70% del valor actual, com ja s'ha fet amb els actius immobiliaris”.

Tot i que aparentment el període de quinze anys pot semblar prou llarg perquè la Sareb assoleixi els objectius que s'ha marcat, potser no n'hi ha prou, com estima el professor de finances d'Eada Rafael Sambola: “De fet, si s'han concedit quinze anys de termini, això vol dir que les vendes en els primers anys seran migrades, i que al final del camí hagi quedat molt immoble residencial per vendre.” En aquest sentit, “és dubtós que el pla de negoci arribi a mantenir aquesta previsió d'assolir un 15% de rendibilitat anual”. Si hi ha pèrdues, al llarg d'aquests anys d'activitat o al final, “qui les ha d'assumir?”: “Si són els bancs, simplement es passen les pèrdues d'un cantó a un altre, i si és l'Estat, tornem a pagar els contribuents.” Amb tot, el professor Rafael Sambola no vol ser catastrofista, i dubta que les pèrdues que hi pugui haver s'arribin a carregar el capital.

Les projeccions de molts analistes situen la generació de flux de caixa a la Sareb, que ha de produir la rendibilitat, molt més tard del que han pensat els responsables del banc dolent, que han volgut jugar la carta, incerta, que en els pròxims tres o quatre anys l'economia espanyola experimentarà una revifalla de la qual necessàriament se'n faria ressò el sector immobiliari.

La Sareb ha fet una projecció dels preus immobiliaris dels pròxims anys (vegeu el quadre) potser massa optimista, per al gust de la troica (UE, FMI, BCE), que ja ha demanat una nova prospectiva, més realista, que admeti la possibilitat de caigudes de preus importants. Ha de ser així, com diu Sambola, “perquè en aquests moments demanar als bancs que reactivin el crèdit és una cosa gairebé tabú”. I, és clar, si no hi ha préstec, no hi pot haver un redreçament de les vendes en el sector immobiliari. la Sareb, potser conscient del que pot venir, ofereix alguna ganga que pugui servir d'esperó, com pisos de 50 m² des de 24.000 euros.

En parlar del banc dolent, sovint s'ha fet esment dels exemples d'altres països que en els darrers anys han quedat atrapats en el parany immobiliari. És el cas d'Irlanda, on un parc immobiliari excessiu no s'ha pogut digerir a còpia de descomptes i ha calgut recórrer als bulldozers. De fet, el banc dolent irlandès ha hagut d'anar a cercar rendibilitats a la Gran Bretanya, un país que no pateix una crisi immobiliària tan seriosa i on els actius tòxics dels bancs irlandesos de mica en mica han anat trobant comprador.