Noves regles per al mercat immobiliari
Tècnics en fluxos d'habitatge proposen un ventall més ampli que lloguer o propietat
“L'habitatge sempre és un problema.” La sentència és de Sergio Nasarre, catedràtic a la Universitat Rovira i Virgili (URV) i investigador en cap d'un grup de recerca, pioner i de referència a l'Estat espanyol, sobre el dret de les persones a viure sota un sostre. Nasarre ha estat un dels ponents (vinguts de 37 països diferents) que aquesta setmana han participat en l'European Network for Housing Research, un congrés que, finançat per la Comissió Europea, s'ha celebrat a Tarragona amb ànim d'analitzar les problemàtiques que hi ha en cada país a l'hora de garantir el dret a l'habitatge.
Quan assegura que de problemes n'hi ha sempre, Sergio Nasarre ho justifica que “pot haver-hi moments en què sembli que no n'hi hagi perquè les coses van bé però, llavors, a curt termini la cosa acabarà petant”. El grup d'investigació que lidera, igual com fan els més de 400 especialistes en la matèria que han estat citats en el congrés, es marca la fita d'anticipar-se als desajustos del mercat i a fenòmens com, per exemple, l'esclat de la bombolla immobiliària. Per això, apunta que no es tracta només de trobar vies per resoldre “els actuals problemes que té la gent amb l'habitatge, com puguin ser els impagaments, els desnonaments o els abusos bancaris” sinó també de procurar “tenir una visió estructural del sistema i saber diagnosticar que, per exemple, sempre s'ha d'evitar el sobreendeutament”.
Compra o lloguer?
Quan se li pregunta quina opció és més segura per no patir una enganxada de dits, Sergio Nasarre manifesta que “abans de la crisi, qui llogava sí que ho feia pràcticament més per pura convicció personal que no pas per altra cosa, perquè els beneficis del lloguer eren nuls, en comparació amb tots els avantatges fiscals i la seguretat que envoltava la compra, amb la intervenció d'un notari, el registre i tot el protocol”. Matisa, però, que avui dia les diferències no estan tan clares: “De mitjana, la quota d'un préstec derivat d'una hipoteca està en els 640 euros i la renda mitjana de lloguer està en els 620 euros.”
En aquest sentit, destaca que encara “no tenim un mercat de lloguer eficaç, segueix essent car”, i manifesta que això no ha de sorprendre ningú perquè els guanys de posar un pis a llogar són practicament irrisoris: “El benefici net del lloguer oscil·la entre el 3% i el 3,5% del valor, fins i tot els interessos bancaris estan més alts. Et compensa més deixar els diners al compte corrent al banc que no pas comprar un pis i cobrar un lloguer.”
La reformulació de les condicions del contracte de lloguer és, a criteri dels estudiosos, necessària i, com a prova, Sergio Nasarre alerta que “un 55% del total de lloguers que es fan a l'Estat espanyol són lloguers en negre”.
Desbloquejar.
El catedràtic avisa que “la finalitat de l'habitatge no és especular”, però sí hi ha d'haver uns mínims al·licients per reactivar el mercat immobiliari.
Un dels eixos sobre els quals ha girat el congrés de Tarragona ha estat la validesa de possibles fórmules intermèdies. A partir de l'experiència de països on ja s'estan aplicant (Regne Unit, Països Baixos o Malta, per exemple) s'avalua com funcionen els models de “propietat compartida i propietat temporal”.
La propietat temporal consisteix en l'adquisició d'un habitatge però, en lloc de fer-ho per temps indefinit, per una durada concreta: “Imagina que vaig a una ciutat a treballar i que quan em jubili vull tornar al meu poble. Per què haig de comprar un pis per sempre? El compro per 50 o 60 anys o el que em convingui.” El preu de venda, automàticament, baixa. La propietat compartida consisteix que el venedor conserva, per exemple, un 75% de la propietat del pis (per la qual cobra una renda) i el llogater és amo del 25% restant.
Es tracta d'ampliar el ventall de fórmules actuals i les propostes no queden només en el terreny teòric sinó que, assegura, s'inclouran en l'avantprojecte de llei que està tramitant el Parlament. No generen recels aquestes fórmules? “Més recels dels que hi ha ara? Si ara no es ven res.”