Tornen les grues
Barcelona, a diferència de la tendència negativa general, va tancar l'any passat amb un augment del nombre d'habitatges iniciats, un punt d'inflexió que el sector espera consolidar aquest any gràcies a la reactivació de la demana i una tímida millora de l'accés al crèdit
La sensació és que els preus estan ajustats i l'entrada d'estrangers anima els locals
La forta baixada del preu del sòl anima els promotors a comprar per fer nous projectes
Els promotors no veuen encara els mateixos símptomes a la resta del territori
El 4 d'abril passat desenes de persones es van concentrar davant les oficines de la immobiliària Corp a la Diagonal de Barcelona interessades a aconseguir un dels 56 habitatges d'entre 3 i 4 habitacions d'una promoció al carrer Entença de la capital catalana. En poques setmanes prop de 600 persones havien demanat informació sobre aquesta promoció i en poques hores Corp va col·locar la totalitat de la promoció -que disposa de zona comunitària i piscina-, amb uns preus que es movien a partir dels 320.000 euros.
Aquest tipus d'imatges no volen dir ni de bon tros que el sector de la promoció hagi deixat enrere l'infern dels darrers anys, però sí que posen en evidència que a places molt concretes com Barcelona la tendència comença a canviar i a mostrar un mercat que es reactiva tímidament.
Segons les dades de l'associació de promotors, l'APCE, la ciutat va incrementar durant l'any passat el nombre d'habitatges iniciats un 41,4%, a diferència del que va passar al conjunt del mercat, on les dades de nova producció encara van ser negatives (-42,8%). Com explica el president de l'APCE, Lluís Marsà, les dades “s'han de mirar amb cautela perquè venim de baixades tan fortes que ara parlar d'un augment del 40% es tradueix en xifres molt petites”. El nombre d'habitatges iniciats no va arribar als 700, una xifra mínima si la comparem amb els prop de 7.000 de l'any 2006, però el canvi de tendència és important i més en un sector en què les xifres negatives semblen haver-se instal·lat en el més profund del seu ADN.
“Des de l'APCE ja fa anys que estem dient que a Barcelona hi ha molt poc estoc i tot i així no hi havia gaires projectes nous”, explica Marsà. La seva promotora, La Llave de Oro, és una de les poques que no han aturat la seva activitat durant la crisi i una de les poques també que tenen projectes en marxa a Barcelona.
Poc estoc.
A més, el sector es mostra convençut que s'estan donant ja els primers símptomes de recuperació en la demanda. Les imatges de cua davant les oficines de Corp per aconseguir un habitatge nou són un exemple del que per a molts va començar a canviar a partir del quart trimestre de 2013. “Nosaltres vam començar a notar un canvi evident en el nombre de visites de gent interessada a comprar pisos a partir de l'octubre i del novembre, sobretot perquè la percepció sobre el clima econòmic va començar a canviar i l'entrada d'inversors estrangers va animar també la demanda local”, explica el gerent de la promotora maratonina Volumetric, Jordi Sans.
Volumetric desenvolupa una promoció -amb disseny de l'arquitecte Òscar Tusquets- prop de la zona universitària de Barcelona amb 36 habitatges, dels quals un 40% ja estan venuts. “En breu iniciarem una segona fase de la promoció amb uns 40 habitatges més”, destaca Sans. A més, la promotora, que és de les poques que han seguit construint fins i tot en els pitjors anys de crisi, estudia ara adquirir algun solar més a l'àrea de Barcelona per a futures noves promocions. “Volem aprofitar que els preus del sòl han baixat molt”, destaca Sans. La necessitat de donar sortida a part de la cartera de sòl que tenen els bancs, incloent-hi la Sareb o banc dolent, estan animant també el tancament d'operacions amb promotors en aquestes zones amb demanda per tal de començar nous projectes residencials.
Una altra promotora que té en marxa projectes d'obra nova a Barcelona i que acaba d'adquirir més solars per a futures promocions a l'àrea de Barcelona -Cerdanyola, Viladecans i Sitges a més de Barcelona mateix- és Vertix. La firma té quatre projectes en marxa a la capital catalana amb el permís d'obres ja demanat.
Per al seu fundador, l'empresari Felip Massot, “el comportament del mercat a Barcelona tampoc es pot considerar un oasi dins el conjunt del mercat català perquè al cap i a la fi l'àrea de Barcelona concentra més de 4 milions d'habitants”.
De fet aquest és un dels factors clau de la reactivació a la capital catalana. La demanda hi és, hi ha una necessitat real de nova oferta d'habitatges “que durant molt de temps ha estat retinguda”, destaca Marsà.
Ara aquesta demanda torna a aparèixer en part perquè els preus, apunta el sector, ja s'han ajustat tot el que s'havien d'ajustar. “Potser hi havia demanda latent que encara esperava que els preus baixessin més, però ara comencen a veure que els estrangers han entrat amb força a comprar i no es volen quedar enrere”, destaca el gerent de Volumetric.
En aquesta promotora de Mataró han notat amb força l'entrada de demanda estrangera interessada a comprar obra nova a Barcelona, “de perfils molt diferents, europeus però també de fora i majoritàriament pensant en una segona residència per venir a viure-hi quan es jubilin”, afegeix Sans. Però tot i que el factor del comprador estranger ha generat nou negoci en àrees molt concretes de la ciutat i ha actuat com a motor tractor, el que està reactivant el mercat a l'àrea metropolitana és l'aparició altra vegada de la demanda local.
Més crèdit.
Una millor disposició que es nota també en el finançament que les entitats financeres destinen als promotors. “Tot i que aquí també hi ha hagut un canvi respecte a abans de la crisi, quan un promotor si necessitava 10 anava al banc i en demanava 11, i li donaven sense gaires problemes”, destaca el propietari de Vertix. Ara les coses han canviat i els promotors, com els compradors, han d'aportar una part important del finançament necessari per iniciar la promoció.
De fet aquest és el model que han seguit les promotores que avui aixequen obres a la capital catalana, firmes amb una trajectòria llarga que, a pesar d'haver patit com tothom la crisi i a pesar d'haver reduït considerablement les seves plantilles, han seguit actives en un sector on semblava que no quedava espai per a ningú.
Sigui com sigui, el repunt en el nombre d'habitatges iniciats durant 2013 a la ciutat de Barcelona es consolidarà aquest 2014. Aquesta és si més no la previsió que fa el sector. I això tindrà també els seus efectes sobre els preus. “En el mercat de primera mà a Barcelona hi ha molt poca nova oferta i, per tant, aquí és molt difícil veure que es facin descomptes als compradors, el preu ja està marcant una tendència a l'alça”, destaca el president de l'APCE.
I tot i que la sensació general al sector és que els preus a Barcelona han tocat fons, per al fundador de Vertix “tampoc es pot pensar ara en grans repunts, els preus s'han de mantenir baixos perquè la capacitat econòmica de les famílies també és limitada”.
Fora de Barcelona.
Seguint les dades de l'APCE per a 2013, la nova producció va ser especialment escassa a la demarcació de Tarragona, on els habitatges iniciats van ser només 359, és a dir, un 64,1% menys que el 2012.
A Lleida durant tot l'any passat es van iniciar tan sols un parell de centenars d'habitatges, amb una caiguda del 42% respecte al 2012, i fins i tot al conjunt de la demarcació de Barcelona el balanç va ser negatiu (-40%). Girona va ser la demarcació que va registrar un descens menys acusat en la nova producció respecte de l'any anterior (-24%).
I tot fa pensar que les dades per al conjunt d'aquest 2014 continuaran mostrant uns signes majoritàriament negatius, ja que per als promotors la reactivació que s'està notant a l'àrea de Barcelona és difícilment exportable a altres zones. Primer, perquè l'estoc en altres parts del territori és sensiblement superior al que es dóna a la ciutat de Barcelona, sobretot tenint en compte la seva població; i segon, perquè la demanda no sembla que estigui igual d'activa.
“A les terceres corones és molt difícil que comencem a veure aquesta reactivació, però la província de Girona s'està comportant millor i en algunes altres capitals l'estoc s'està començant a reduir”, destaca Lluís Marsà.
Per al propietari de Vertix, qualsevol cosa que s'allunyi de l'àrea de Barcelona comporta un risc ara com ara massa elevat. “Nosaltres comencem a veure certa vida a llocs com Sant Cugat o Rubí, una vida, però, que no veiem ni a Girona, ni a Tarragona ni a Lleida”, destaca Massot.
Així que la recuperació va per barris i les velocitats són molt diferents segons el territori. Fins i tot per al responsable de Volumetric, aquesta diversitat es percep fins i tot dins la mateixa ciutat de Barcelona, “perquè no té res a veure planificar una promoció nova d'habitatges a Nou Barris o fer-ho a l'Eixample, per exemple”.