“Una intervenció pública inadequada contribueix a configurar una oferta de sòl de propietat immobiliària més rígida, cosa que redueix la seva capacitat per adaptar-se a les condicions canviants del mercat, genera un major creixement i volatilitat dels preus, i incrementa tant la probabilitat que es formin bombolles especulatives en el mercat de l'habitatge com la seva durada.” Aquesta és una de les conclusions de l'informe Problemes de competència en el mercat del sòl a Espanya, que la Comisión Nacional de la Competencia (CNC) -ara Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia- va elaborar l'any passat. La solució proposada és substituir els actuals mecanismes d'intervenció pública -delimitació en els municipis de sòls no urbanitzables i sòls urbanitzables, fixant en els segons quin tipus de construcció es pot fer en cada sector- per la conversió en sòl apte per ser urbanitzat de tot el sòl que no hagi d'estar protegit per motius d'interès públic convenientment, i substituir la zonificació per regles que possibilitin que l'ús del sòl urbanitzable “es determini , en gran mesura a través del mercat i no a través del planejament urbanístic”.

Ja era la tercera vegada -recomanacions semblants es van fer els anys 1993 i 1995- que els organismes de la competència presentaven la liberalització del sòl com a mesura per abaratir l'habitatge, i el Consell General d'Economistes d'Espanya (CGEE) va encarregar a Agustí Jover i Miquel Morell, de la comissió d'economia territorial i urbana del col·legi català, l'elaboració d'una memòria sobre aquesta qüestió. El diagnòstic -que va ser compartit la setmana passada en una jornada de reflexió pels col·legis d'Economistes de Catalunya, d'Arquitectes de Catalunya, d'Enginyers de Camins Canals i Ports de Catalunya, d'Enginyers Industrials de Catalunya i d'Advocats de Barcelona- és taxatiu: “No considerem encertat el missatge, que en repetides ocasions esgrimeix l'informe de CNC, d'atribuir l'espiral de preus a l'intervencionisme administratiu a què està subjecte el sòl a Espanya, ni al funcionament del mecanisme de mercat intern.” La memòria dels economistes posa l'èmfasi en el fet que l'espiral de preus de l'última bombolla immobiliària no va ser conseqüència de la falta d'oferta per fer front a la demanda creixent -si l'any 2006 es van iniciar 900.000 habitatges i l'any següent se'n van acabar 640.000, tants com a França, Alemanya i el Regne Unit junts, “no es pot sostenir que l'oferta no va reaccionar amb prou abundància per diluir l'espiral de preus”-, sinó de l'augment del paper de l'habitatge com a actiu financer per la demanda del mercat de capitals, que entre 1997 i 2008 van crear en el mercat hipotecari espanyol deute per valor de 7,7 bilions d'euros.

“Evidentment -assenyala Jover- la bombolla en preus i quantitats va ser com un tsunami que ho va inundar tot, empreses, administracions i famílies, però per evitar-la no calia més liberalització del sòl per augmentar l'oferta, sinó més control del sistema financer que va vehicular massa recursos cap al sector immobiliari.” I recorda els antecedents de les lleis de 1997 i 1998 que van aixecar les barreres que limitaven l'afluència al mercat de sòl urbanitzable no programat: “Els legisladors estaven convençuts que trencant la rigidesa dels plans solucionarien d'una vegada per totes el problema dels preus del sòl, però els resultats d'aquesta liberalització van ser els contraris, ja que pocs anys després es va iniciar la bombolla.”

Flexibilitat. L'informe de la CNC incideix en el fet que la rigidesa de l'oferta del sòl, via planejament urbanístic, és una de les causes principals de l'encariment del sòl a Espanya i de les consegüents tensions de preus del mercat immobiliari. En aquest punt, Jover i Morell coincideixen, no sobre el fet que l'administració estranguli l'oferta sinó sobre la necessitat d'una normativa urbanística menys complexa i menys estandarditzada que l'actual, per poder donar resposta a una demanda cada vegada més difusa i canviant, tant per a usos residencials com per a altres activitats. Cada territori és un món, com ho demostra que en alguns, con Madrid i les zones turístiques de la Mediterrània, la bombolla es va manifestar en preus i quantitats d'habitatge acabats, mentre que en altres, com la província de Barcelona, només en preus. Per això, expliquen que unes normes bàsiques estatals i autonòmiques iguals per a pertot ja no funcionen. “És absurd demanar el mateix a tot arreu quan l'interès públic és diferent. No és el mateix establir un mínim de zones verdes i espais lliures públics en un àmbit metropolità que en un municipi rural, on probablement no tindran sentit i suposen un cost d'oportunitat altíssim per a una malmesa hisenda local.”

Un altre punt d'acord és sobre la lentitud del procés d'urbanització, entre 3 i 10 anys si no s'ha de modificar el pla general. L'impacte econòmic del temps és més important que el cost del sòl, i “per escurçar terminis cal trobar instruments de planejament i de gestió que permetin compassar la inversió amb la seva recuperació i, prèvia a les propostes, la voluntat política d'agilitar i fer més transparent la intervenció pública en l'urbanisme”, assenyalen els economistes en la memòria.